| 欧美亚各路基金争相登场
人民币升值利好消息之后，海外资金进入国内房地产市场的势头愈发强劲。最近一段时间，来自于香港、新加坡以及欧美等国家的各路基金纷纷进入大陆的房地产市场。
已经为国内北京安贞华联、深圳沃尔玛以REIT s方式打包上市的新加坡凯德置地目前正在加大其在北京的投资力量；德意志银行全球房地产业务的负责人最近也在北京与业内人士座谈，表露其正在加紧在中国组建团队，加快做中国的房地产投资业务；而近来，一些美国的基金公司对中国的房地产市场表示出急切的投资态度，继美国私募基金柯罗尼国际投资集团通过杨子基金成功登陆中国房地产市场后，另一只位于美国迈阿密的私募基金的要员也专程赴京考察，瞄准京城的高档公寓和写字楼。据世邦魏理仕的消息，二季度，一个美国房地产投资基金买下金融街4万平方米写字楼的期权。另有五只来自美国的基金公司联合在上海成立了一家投资公司，提出对中国房地产市场，特别是对北京的房地产项目“不设上限”的投资口号，以强大的资金背景进入北京、上海、广州、深圳以及南京、大连、重庆、青岛等房地产热点城市。
8月15日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》表明，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。虽然央行并未公布外资进入中国房地产市场的总额，但已有数据反映，2004年1月-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元。今年8月，仲量联行最新发布的《全球房地产资本————目光长远到利润丰厚》的报告则显示，2005年上半年，北京市场包括外资的交易量已有很可观的增长。新加坡、香港地区的开发商，美国和欧洲的基金，正成为北京地区市场的外资主导。
看好房地产市场的利润空间
美国一家基金公司表示，该基金早在今年初即进入中国，始终在关注着中国房地产市场的动向，包括宏观调控政策的影响。近来，感到政策的影响已经渐渐清晰，中国房地产的基本走势是被看好的，而在宏观调控，国内资金环节收紧的关头，正是外资比较容易和开发商谈判的有利时机，而人民币升值的预期直接推动了基金广泛进入中国房地产市场。
据该基金的中方合作伙伴透露，人民币升值消息出台后，许多美国基金公司纷纷活跃起来，由于在国内做房地产信托投资基金在兑汇等一些问题上还存在着政策障碍，这些基金大多采取投资合作的方式开始抓优质项目。在这些基金公司看来，中国将有望在3-5年内开放REIT s市场，因此，在寻找短线合作开发项目的同时，他们也在寻找3-5年或5-10年的中长线投资项目。
据了解，从现在基金公司的投资选择上看，专门从事房地产投资的新加坡凯德置地多关注、且擅长写字楼等商业物业的长线投资，而大摩等一些投行拉开较宽的投资面，对写字楼、商业物业、住宅既做长线投资，也有短线合作。美国的许多基金公司是从矿业等工业基金转向不动产业，由于看好中国地产市场的利润空间，一些具有强大资金实力的基金对甲级写字楼、五星级酒店、综合商业及酒店式公寓的整盘转让都有兴趣。方式包括前期购买土地或开发投资、购买物业或以带回购的优先股形式的投入。
中关村不动产商会方面透露的消息，最近，不下10余家海外基金公司希望从中关村拿到带租约转让的新增优质房地产项目，并有提出整盘买断的。基金的来势很猛，但通常其回报要得也比较高，一般以股权开发形式投资的，回报要拿到税后利润的20%以上，整盘持有物业类投资的，需拿到税后利润的10%以上，而目前，美国20年的不动产基金的收益率是8%。据了解，目前虽然有10来家基金公司在与一些甲级楼盘谈判，但谈得很艰苦。
境外基金进入才刚刚开始
境外基金来势很猛，但大多低调。业内人士分析其在房地产领域的比重并不大。北京师范大学金融研究中心主任钟伟对外资在中国房地产行业的规模和影响进行了估测，他认为，外资的进入渠道有直接投资、“自我收购”引资和非国内居民购买房投资。从2004年外商直接投资看，有3.8%投到房地产，如果用年利用外资规模600亿美元乘以3.8%，数量并不大。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。从非国内居民购买房地产来看，2004年个人结汇有419亿美元，初步估算有1／3是来购买房地产。新加坡凯德置地，2004年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿人民币，主要集中于北京、上海、深圳。摩根斯坦利2004年投资于中国房地产的资金估计不少于50亿元，主要集中于上海。瑞安地产2004年投资于中国房地产的资金不少于45亿元，主要集中于上海。荷兰ING集团2004年投资于中国房地产的资金不少于35亿元，主要集中在上海和北京。外资在中国房地产活动的规模，占中国房地产规模的资金供给约在12%-15%。总体来说，外资在中国房地产行业的进入状况是处于刚刚起步的阶段。
外资对房产质价均会有影响
一些人担心，外资的大量涌入多出于投机行为，一旦人民币升值，外资退出，楼市将会受到大的影响。但北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆认为，所谓热钱指的是来无影，去无踪的资金，而投资于房地产的海外资本金来多少都不必担心它会轻易跑掉，不动产的交易需要较长的过程。另外，实际上大多进入中国的基金机构都了解，由于国内存在大量不良贷款，人民币实际存在长期的贬值压力。目前国际资本投资于中国北京、上海等城市，更多的是对房地产市场向好的预期。
拿地以及开发环节资金门槛的提高让许多发展商在今年备感压力，但很多业内人士均认为，“房地产开发并不缺钱”，缺的是好项目。海外基金快速抢滩中高端房产市场，对中高端房产中的优质项目无疑是一强大的利好。同时，海外资金机构对投资项目在节能、环保等设计建造方面的关注，对房产品质也将产生相应的推动作用。
业内人士认为，外资进入支持了开发商的资金链，同时，作为高回报的投入成本也会反映在产品中，可以想像中高端房产价格将会上涨。
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