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　　2005南京钟山房地产论坛9月15日在江苏省南京市举行，新浪南京房产频道做了全程直播。以下是何显毅建筑工程师楼地产发展顾问有限公司董事何显毅的发言实录：

　　主持人：

　　谢谢陈总，陈总本身也是

　　何显毅：

　　大家好。在我们装电脑的这段时间，从建筑师的角度讲讲宏观调控对房地产建筑界的影响。最近看了一篇文章关于宏观调控，所有房地产公司，今年年底或者是明年年初宏观调控就会完结，但是大部分学术界教授以及海外房地产基金觉得宏观调控起码还有一年甚至两年，很快我们就会知道是谁对谁错。就是因为现在有宏观调控，所以产品销售没有以前那么容易，所以更加要提升产品的竞争力、房地产企业的竞争力。产品竞争力包括在规划方案的竞争力，包括在设计方面、施工质量方面的竞争，包括在企业品牌包装的竞争，企业在产业化以及品牌管理方面的竞争。

　　其实新一代住宅设计有几个重要方面，第一点就是一些非量化的规划元素、设计元素比传统的量化元素要提升很多。举一个例子，传统的规划量化元素就是一些间距、朝向、绿化比例、会所规模、房间开间非量化规划以及设计元素，超越了刚才所提到的一些量化指标，会体现一些新的文化含量，产品品位以及精细化，环境以及气氛的营造。在小区里面，怎么样可以使住户不但可以有安全感、归属感，更加要有趣味性以及浪漫的气氛，健康的居住环境，怎么样迎合新一代的文化，这很多都是一些被量化的元素。将来新一代的住宅设计，这些在文化、品位、艺术方面的比重可能比传统的规划、量化元素更加重要。企业的竞争能力在接触了很多国内以及香港很多房地产商企业以后，我觉得他们有一些相同也有一些不同的地方。相同的地方就是他们都喜欢不停地修改他们的设计，无论是因为市场变化的原因，或者是出国考察以后得到了一些灵感的原因，不但只是在规划方案的时候不断修改设计，设置有一些房地产商也在施工阶段不断修改设计。有一些不相同的地方就是在细部设计以及工地的施工管理方面，境外的一些房地产商非常注重文件的往来以及现场施工管理。

　　宏观调控以后中国的房地产应该是更加乐观、更加健康的。举几个例子，中国现在人均居住面积还是西方国家的30%不到，中国占城市居住人口不超过40%。我本人的看法随着人均面积的提升，随着农村人口城市化，中国老百姓对居住面积的要求，在未来十几、二十年起码会翻一番甚至会翻两番。所以经过宏观调控以后，我觉得中国房地产会继续稳健发展。

　　我们说新一代住宅规划设计其实有几方面要特别注意。第一是怎么样做到真正人性化的设计，真正人性化设计要迎合小区内无论男女老少的真正的需要包括访客，包括在停车回家，包括从进到小区门口到一直回到家整个路线，都要让他们觉得非常舒服。第二个方面，随着新的汽车文化进入中国的大中小城市，我们怎么样一方面做到车车到户，另一方面让汽车的污染、噪音不要影响小区内的生活环境以及安全性。

　　第二方面就是一些新的品位文化，就是刚才说的一些非量化的设计元素，怎么样使产品以及居住化更加有品位。刚才有人提到过

　　第三点，新的健康文化。现在很多住宅小区都在将生态化、绿色住宅作为一个卖点，但是他们真正在健康方面量化的指标其实在小区里面并不太多。我们曾经为了新健康住宅做了一些研究，就是把建设部有关绿色住宅的稿子，以及香港、新加坡、联合国一些有关健康住宅的指引做了十六条可量化健康住宅的指标。这些指标在我们公司网站上面都有，在这里就不详细介绍了。

　　新一代住宅设计我们提最后一点需要注意的就是新的享受文化，让搬进小区里面的人真正能享受到。在屏幕上面大家能看到我们在成都做的一个小区“金林半岛”。这个小区比旁边几个竞争性的楼盘价格高出60%。我们在这里也做了一些新中式的造型，利用传统的设计符号，用净化以及有时代感的手法，不但在造型方面，在规划布局以及空间处理方面都吸取了一些传统名居的优点。另外我们还做了很多的大模型，我们做了60多个这种大模型，利用这些大模型去优化以及深化设计。优化、深化设计以后才开始施工图设计，传统的是做完施工图再做模型，我们是做完了模型再开始做施工图。这是会所的模型，我们也反复了很多次，这是实景。模型和实景。在施工期间，我们怎么样去做三次样板，怎么样把这个产品尽量优化以及美化？这是完成的产品。怎么样把环境和建筑更好地进行结合，水体和绿化怎么样混为一体？新中式的建筑符号，配上一些比较有时代感以及有动感的时代设计。这是其中一个立面的造型，我们用大模型反复推敲了五六次，门的宽度、高度、深度，离开外墙的距离，以及配搭，还有与屋顶设计符号的配合，都是用大模型反复推敲了四五次以后才开始施工图设计。这是完成的会所夜景。

　　宏观调控后产品精细化的竞争程度会越来越激烈，这是我们在香港做的另外一个住宅项目。这是大模型和实景，我们做了几十个这种大模型，包括屋顶、布局大堂、立面、会所。这是模型和实景。

　　我相信随着中国房地产的进展，购房人对产品的要求会越来越提升。不但只是对规划以及房型的要求，对细部以及施工的要求会越来越苛刻。物业管理公司收到很多投诉，很多时候都是和施工以及设计不到位有关的。

　　因为时间关系，我们的介绍差不多完了，希望我们建筑设计界以及房地产商们趁着这次宏观调控很好的再思考一下以及重新装备自己。因为早几年市场实在太忙了，现在大家静下来，可以多一点思考，做一些更好的东西，对我们来说也未尝不是一件好事，谢谢大家。