“二手房即将征收20%个税,并且不给缓冲期”、“卖房子5年内要交土地增殖税了”……

　　近期，几大利空消息“夹击”着二手房市场，使得原本活跃的买卖双方都倍感压力。另一方面，南京楼市的二手房行情自去年调控后已经历大半年稳定上扬，一路飚升的价格目前也全面超越了新房水准。对于交易更加活跃，市场心态也更加敏感的二手房而言，加税是否意味着“拐点”到来呢？

　　现状：二手房均价普遍超越一手房

　　“与一手房相比，二手房的价格一直在高位盘整。”中原机构市场部的分析人士告诉记者，根据他们的最新统计，前4个月南京的二手房成交价格虽有波动，但每月几乎都超越一手房。

　　该机构的统计数据显示，今年前4个月一手住宅的成交价位分别为4753元/平方米、4831元/平方米、4912元/平方米和5358元/平方米，而同期二手房的成交价位竟然普遍超越一手房，分别达到5391元/平方米、4933元/平方米、5360元/平方米和5804元/平方米，其中当月差价最高达到1130多元/平方米，最低也有100元/平方米左右的落差。分析人士表示，如果由于税收方面的政策出台使得市场供求因素再受影响，那么原本已渐渐回归平衡的市场状态又将被打破，导致价格进一步上扬。

　　与成交均价相比，挂牌价的涨幅则更为惊人。365房产家居网的单经理则表示，5月中旬全市挂牌均价相比上旬上升0.19%，其中江南八区的合计挂牌均价达到7000多元/㎡，足足上涨了1000多元/㎡。但不同区房源均价来回变化却很大。例如下关、建邺等前期的热点区域，最近房价都分别下降了4~8%左右，均价较低江宁区价位也回落了2%，但仍旧达到5000元/平方米以上水准。而鼓楼、玄武、秦淮等主要区区还是在小幅上扬，例如鼓楼区的最新挂牌均价已经达到9600元/平方米以上、玄武区的二手房也接近9000元/平方米，而前期房价下滑的部分区域如栖霞区又大力反弹，幅度达到20%以上，他表示，进入5月份以后二手房挂牌均价的上涨趋势没有改变，但涨幅速度明显放慢。例如3月的涨幅为8%左右，到5月的则为5%，基本赶超同期商品房的上涨速度。

　　担忧：加税将成为二手房市场“拐点”

　　“南京市不知道会不会强收二手房20%的所得税啊，出台政策之前会不会给个缓冲期啊，都不知道该怎么办了。我的房子要到6月底才满五年。”“税收一出台，即使卖房子的人自己是卖便宜了，但买房子的人买到的价格并不便宜，都给税收抽走了。”……有关税收的“传言”刚刚出现，包括西祠胡同、华侨路茶坊等网上热门的二手房论坛里网友的发贴已经炸开了锅，一位网友表示，二手房价格起先稳定了将近半年的时间，但从去年末开始一直暴涨到现在：“就拿江宁的一套房子来说，06年夏天还是是3800元/平方米左右的样子,秋天4000,冬天4500 ,07年春节刚过5000元/平方米,到3月份的样子又是5500,现在不知道。反正是从3800一路涨到了5500，这还是不含税的价格……”

　　“二手房市场总体供需比例从去年下半年开始是1.2：1不到的样子，年初只有1.03：1，到5月份的已经在1.4：1左右了”我爱我家市场部经理舒莉莉表示，目前南京二手楼市的供需相对平衡，房价的高升幅也在下降,市场“退烧”迹象其实还是很明显。“但是交易环节税收新政策的如果出台将打破现有的供求关系,加剧供需矛盾。” 她分析说说，二手房交易环节税费增加,将导致交易双方交易意愿受到抑制，二手房交易量锐减的同时，也可能会促使二手房交易价格的进一步上升，步入一种量减价升的不良状态。

　　“二手房交易环节加税很可能不会有效抑制房价过快上涨，反而会加快促进房价不断攀升。”舒经理不无担心地表示，加税意味着二手房交易成本的增加，无疑会使得业主的卖房收益受到一定的损失。因此，部分选择在现阶段出售手中房屋的业主，为了确保自身利益不受到损害，可能会把其所应缴的

　　对策：短期淘房还有空间

　　“如果卖主心里素质稍微差点的话，现在肯定会降价抛售。 反正想短期炒房基本无望,而想房子价格降降再买也肯定是无望的。”“现在估计有房虫怕税收会抛售房子，虽然不便宜，但挑选余地会大不少。”面对多少显得有些严峻市场，仍有一部分买家在讨论中表示，近期还是可以出手淘房。

　　分析人士表示，从供应来看，二手交易环节一旦征税，许多在征税范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面税收政策的实施将使得业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主改善居住条件“以旧换新”、“置业升级”的愿望也被遏制。两方面因素将导致二手房市场的房源供给大量下降。而从需求来看，由于现阶段购买二手房人群仍有90%以上是用来自住，税收新政策出台后，部分购房者由于对政策所能带来的影响深度以及未来二手房价的走势判断不明朗，选择暂缓购房计划，持币静观后市发展，致使购房需求短期内减少。

　　还有业内人士指出，税收增加有可能导致当前二手房市场持币观望的气氛浓厚，致使房源进一步减少，也会使大部分收入不高的普通市民购房陷入无力承受的境地。“现在价格已经比较高了，供应量也并非那么充裕，房价如果再涨上去，购买力跟不上，从而导致大部分人不是不想买，而是买不起。”中原地产交易服务中心经理王巍巍表示，原先为首次购房者所青睐的中低面积房改房，目前市场流通性已相当低，而大部分转变为次新商品房， 同时由于房价上涨带动总价升高，购房者需要的地段、户型往往出现不平衡：“原来能买100平方米的房子，过一阵可能就不行了，这也将导致市场中接近七成的主力需求难以找到出口。”

　　(文/乔淳)

　　链接：目前南京二手房交易现有税种：

　　1.契税: 住宅小区建筑容积率≥1.0；单套建筑面积≤144平方米；实际成交价格≤同区域住房平均交易价格1.44倍(该价格由市房产、物价部门定期公布)。视为普通住宅，征收房屋成交价的2%的契税。反之则按4%。

　　2.印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

　　3.营业税：购买时间在五年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；五年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

　　4.城建税：营业税*7%

　　5.教育费附加税：营业税*3%

　　6.个人所得税：能够提供完整、准确的房屋原值凭证的，应纳税额=(转让收入额-房屋原值-相关税费-合理费用)*20%。对于未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应纳税额=转让收入额*1%。