新政产生综合效应 二手楼市旺季不旺

　　由于经历了加息、上调存款准备金率、公积金紧缩、提高第二套房贷首付和贷款利率等一系列宏观政策调控的洗礼，今年下半年，二手房市场原本传统的“金九银十”一再延迟，买卖双方的心理也在发生微妙变化，这与年初一片火热的景象形成鲜明对照。业内人士表示，持续密集的调控已经对眼下的二手楼市产生综合效用，不仅挂牌量增长，房价涨幅也受到限制，但就整体而言依旧趋向稳定。

　　调控频频刺激卖主加快抛盘

　　365地产家居网统计数据显示，在刚刚过去的9月份，南京市个人二手房挂牌量为14653套，环比8月增长9.51%，而8月比7月已经增长了9.78%，挂牌量连续两个月保持明显增速。其中例如个人二手房挂牌量增长迅速栖霞、玄武、秦淮三区，上个月就分别增长了45.41%、32.19%和 21.65%。365地产家居网置业频道总监单伟介绍说，8、9月份限制“老、小”

户型二手房贷款、调整南京公积金使用政策到目前的提高首付门槛和二套住宅贷款利率提高等一系列调控传闻无不在影响市场中买卖双方的交易心态，刺激了不少前期投资客提前挂牌手中房源，导致挂牌的增加。

　　一些中介人士告诉记者，从操作经验看，其实前期大部分二手房买家都是采取贷款，一次性付款的并不多。“打个比方，一些做生意的人，就算是手里有几百万流动资金，也不可能全拿来购房。以现在的

房价，市区一套好一点的大户型也要百把万了。”某经纪人士透露说，像其他一些升级购房的或者是投资的，买二手房基本还是采取贷款方式，房贷新政出台前，不少银行已经严控了房贷发放流程。而银行在放贷上都有上半年快下半年缓的惯例，

　　达到指标了一些二手房贷款可以选择少做或不做。加上调控提高第二套房贷款门槛，下半年的二手房成交必然会受到限制。这也不免造成不少新政以前急于出手的投资买家提前挂牌。

　　不过也有业内人士认为，虽然最近市场挂牌出现明显增加，但还没有达到恐慌性抛盘的规模，其前提是市场是不少卖家多次挂牌出让，同时一些没有成交的房源再次挂牌，实际增长的幅度应还在合理范围之内。城北一家中介公司告诉记者，它们那儿的一个房主去年花47万吃下一套房,今年报58万价格拿出来卖,但进展不是太顺利，同一套房已经在多家中介花钱登过了信息，眼下更是急切希望能卖掉，还不知道结果如何。

　　观望初显，多数买家“不急”了

　　同二手房卖主急于抛售的心理相比，买家的观望姿态却开始趋向明显，进入9月下旬以后，调控风波下的二手房市场的需求旺势有所回落，上半年的火热景象到下半年开始归于平静，商品房与二手房同步走热的现象难以重演。连刚刚过去的黄金周看房人流也冷清了许多，不少平日里忙碌的中介公司自己都放了假。

　　我爱我家市场部经理舒莉莉告诉记者，在刚刚过去的“十一”黄金周，多数人急于安排和落实自己的出行计划，造成了前几天房源、客源登记量统统下降，交易量也减少，后期本地市民纷纷回宁，4-7日房源、客源登记量开始回升。纵观这7天的情况，与06年十一黄金周相比，虽然房源增加了95%，但同期客源仅增加了50.3%，总交易量则是基本持平。

　　记者调查发现，由于国庆黄金周几天内客源势头不是很旺，一些规模较大中介门店仅维持了少量人员值班，不少小型中介则放了假，或代以发发房源了事。“国庆前几天我们都在放假，到五六号才回来，问问同行的人，不少公司其实都歇了。”华侨路上一家中介机构告诉记者，“买家明显在观望，9月上旬还可以，到下旬就不怎么样了，10月份还剩下三个礼拜估计也差不多。”该机构告诉记者，国庆以后不少中介依旧处于调整状态，“其实一般的经纪人每个月接待五六个成交客户就够上忙里忙外了，现在这个状态，一个月接两三个单子，或者更少。”南京365房产网的统计数据则显示，今年9月份，南京市二手房交易数量为3839套，较今年8月份的交易量下降了15%，和今年6月份成交4800套的高峰相比，交易量降幅超过25%。

　　趋势：涨幅受制约，下半年行情有望走稳

　　值得注意的是，伴随挂牌量的明显增长，市场的心理天平进一步向买方倾斜，卖方的心理预期价位没有继续增高，甚至有小部分急于出手的业主选择了下调挂牌价格。365地产家居网的统计显示，9月全市挂牌均价为7606元/㎡，相比8月同期上涨0.82%，房价保持稳定。相比前期快速增长的房价，近期房价增长势头明显放慢很多，

　　事实上，去年10月份以来南京二手房价格一直持续上涨，春节期间虽有短暂停滞，年后又开始疯狂，可谓淡季不淡，而经过5月底强征个税传闻后，南京二手房价格上涨势头就遭到遏制。涨幅一度由8%跌落到5%，到6月中旬更是创下了“零涨幅”，同时成交价与挂牌价的落差也在加大。

　　分析人士表示，目前南京二手房市场行情暂还未表现出“金九银十”房产旺季更强的态势。之所以出现这样的情况，也是因为今年前半年的二手房市场实在太好了，淡季不淡。除春节外，各段时间成交量分布基本比较均匀，稀释了因旧城改造等因素形成的购买力，这让后期的二手房市场，很难出现交易的猛然放量的现象。而受两次税收政策调控的影响，去年的成交旺季来的也是稍晚。直到十月下旬，二手房市场交易才逐渐火热起来。另外，季节已经成为影响交易量的次要因素，调控政策出台对交易的影响还是非常大的，包括近期个人住房贷款政策和公积金贷款新规的实施，对市场中的老龄、小户型房源的交易产生了影响。

　　我爱我家市场部舒经理则表示，但从“十一”黄金周的数据分析来看，目前的二手房市场依旧呈现出稳重有升的趋势，“金九银十”可能即将开启。目前受宏观政策调控的影响，南京二手房市场无论从价格方面还是交易量方面来看，表现较为稳定，未出现大起大落现象。也未重现06年交易井喷、房价大涨的状况。