沈晓杰做客新浪房产深谈南京房价(图)

    视频：沈晓杰做客新浪房产深谈南京房价

　　近期，著名的房地产观察家沈晓杰先生做客新浪南京房产嘉宾聊天室，解读近期相关的房产政策，并对南京的房价涨幅和网友做了交流。以下为聊天实录之一。

　　主持人：根据上半年的南京成交量显示，我们沈晓杰老师也是南京人，对南京有一些了解，对于河西、城中、浦口江宁各大片区的价格走势，您怎么看待呢？

　　沈晓杰：几乎所有的板块都是上涨得比较厉害。我实事求是的讲，我是做宏观研究的，对南京的具体的分析不是太在意，也没有去做。我讲讲自己的个人看法。楼市总的来讲是有操控的，但是哪些地方操控性更强，哪些地方操控性比较困难一些。比如说江宁，江宁的地很多，它有很多的开发商，所以操作起来就比较困难，今天操控这块地，明天那个地方又出现一个楼盘。越是可替代性高的，楼盘多的，土地面积多的，房价的这种可操纵性相对弱一些，另外，如果房价遇到一些政策调控，可能导致下降的幅度会快一点。相反在城中、长江路那个地方，土地资源缺少。越是稀缺性的地方，越是弹性不足。越是比较过剩的地方，政策调控是对他这个弹力的控制越大。第二个，大家也看到，我们讲现在好多的河西楼盘都卖完了，这中间有一个很重要的问题，很多是炒房人买的。炒房人买房就会受到什么影响呢？如果国家出台新的税收政策，炒房人就要被逼空。出台房产税或者资源专用税，我有一些其他的看法，因为买房人已经为这70年中间已经交过费用了，为什么双重征税？我觉得要交这些税的人恰恰是那些分到福利房或是那些特权阶层。而在这方面要慎之又慎。但是我也同意对过度占用住房的人进行资源过渡专用税。本来家庭的人均住房已有60平方米了，又在外面炒房，就得按照这个梯级的办法多征点税。我当时写文章的时候，曾经这样表述过，如果这个政策即将出台的话，对炒房人打击很大，他们占有房屋的成本会增大。他这个时候再去炒房，再去捂房就成问题了。越是买得起房的、越是有房的人越是多买房。越是买不起房的人越来越没有房子，对不对？这是个恶性循环，如果这些政策出台以后，国家管理住房像管户口一样，我去年就写的，国家的住房信息系统全面透明，这类政策出台以后有可能会产生致命的影响。因为捂盘不合算，成本高，楼盘原来指望它能够涨个20、30万，OK、没有问题。但是他一年交税要交个10万块钱，他会怎么办呢？我们判断一个地方的楼盘会涨会跌，要看几个因素，一个就是说可替代性，稀缺性怎么样？稀缺性越过，可炒作性越强，抗政策的调控越强。南京主城区的房价在两三年的时间涨了N多倍之后，而江宁的房价上涨缓慢，但是今年的涨幅比较大。这是第一个原因。第二个，这个地方的房子是炒房人为主体还是自用房为主体？如果是炒房人为主体的话，遇到政策、遇到物业税、资源占用税以后，会出现大量的吐盘，价格会降下来。我们要从政策的角度来分析，而不要当成那种所谓的预言。

　　主持人：有人也预测说，在南京城中的价格会达到2.5万。您觉得这个弹性空间大不大？

　　沈晓杰：这是胡说八道，是开发商的炒作，2.5万是什么概念？现在南京市一个职工一年的收入是多少？要从这个方面去比较，就是说南京城区还有很多的可用资源，南京的机关比较多，机关专用地比较多，还有工厂比较多，这些地置换以后，可能会产生很好的条件。第二个，新建房的容积率都比较高，这个容积率高了以后可能对城市的房价也有一种拉低的作用。第三个就是交通量大，国外有一种说法，住闹事区的是穷人。所以今后从住房的价值取向来说，那个说法完全是一种炒作，不代表现在正确的分析基础上。当然可能30年以后，或者20年以后，或者N多年以后，或者人民币贬值以后，2.5万也说不定。但是总的而言，个别地区出现有2.5万可能，但是主城区的平均房价2.5万那是胡说八道。

　　主持人：那南京在上半年也为了稳定房价市场出台了一些政策，比如说新十条，一房一价您怎么看待这些举措？是不是真的能够稳定房价，能够很好的调控房地产市场？

　　沈晓杰：我这儿也表露过，我在经济周刊写的那组中国房价的一组稿子，以南京为案例以后，受到市政府领导的高度重视，后来5月又出台了很多新的政策，说明政府对舆论的监督、对舆论的高度重视，对民情也高度重视，这是一个非常好的愿望，但是在这个愿望上出台一些政策，究竟有什么效果？确实值得检验。我刚才讲的，要打压房价的最关键的问题，要消除垄断，而不是在其他地方动脑筋。而针对销售垄断我们还没有看到一些新的政策。所以在这种状况下，一些所谓的框框条条，反而为开发商捂盘找到了一个借口。曾经有人以某个楼盘来举例，因为捂盘被停盘几个月后，开盘又涨了500块钱一平米，这不是政府帮他忙吗？所以我讲，有的时候是良好的政策，良好的愿望，好人做坏事。像房地产局出台的有的看上去是好政策，实际上出台的是坏政策。房地产腐败铁三角，不是凭空说话。都有实实在在的行动在表明，所以这一系列的东西看上去是调控，实际上不是。但是我不能说南京市政府市长、书记也这样认为。我想不一定。但是一些主管部门是不是有这些动机，我觉得大家可以追究去。

　　主持人：由于贷款紧缩的问题，南京的一些银行已经缩紧了二手房贷款，但是我们发现这项举措真正影响到的一些人群是一些想买房的但是无力买高价新房的市民，您是怎么看待这个问题的呢？

　　沈晓杰：金融政策对南京房市的影响。还有对全国房市的影响。一是加息，一是买二手房的贷款，包括公积金的问题，一系列的内容，公积金的问题我觉得比较特殊，不要相信它是一个调控措施，公积金的问题正好露出马脚，因为公积金是跟工资一定比例来提的，原来房子是50万，公积金的比例提到20万就可以了。但是现在房子100万，公积金的比例要占到20%的话，现在是100万拿40万。房价都是这样弄的。这样的话就会出现一个问题。公积金就那么多钱，按照公共比例来分配的，钱越来越少。就像水库的水流，进水少，排水的管子很大，这个是没有办法的办法。要做一定的限制，实际上是公积金危急，而不是什么调控，千万不要上当。我们要会做分析。第二个就是加息的问题。加息的问题对买房人确确实实是负担。因为他每花一分钱，现在好多买房贷款的人不敢打车，不敢下馆子。过的像个穷人的日子，这个时候加息每个月还要多付几百块钱，这个意味着他的生活压力更大。就是说，今后可能出现的每一次加息，就可能把他的生活负担的弦压断。所以很多购房者贷款买房就觉得压力特别大。这个确实是，因为我们也有区分政策。国外在这个买房贷款的金融体系有个区分政策，比如说自用房，政府给他辅助。美国给一些辅助性的政策。这不是南京市的问题，这是国家的问题，今后一定要有区分的对待不同的金融政策才行。但是对炒房人，加息影响不大，加息加多少？加0.27%，房价涨多少？一年涨20%，30%，你说这些影响有什么用呢？没有用，所以这个加息对住房市场是一个反向的调控，炒房人无所谓，自用房人反而觉得是压力。这个时候再加压力，他的弦就绷断了。在这方面，央行应该有不同的政策，政府在这方面应该进行一些考核。金融政策要区别对待。对真正的自用房的人，对解决住房困难的人，国家不仅是在贷款上给予支持，而且要免息，某些国家是免息，我们应该学习。金融政策，我就讲这三个方面。