新浪对话中原地产有限公司交易中心经理王巍巍

　　近期，南京中原地产营销顾问有限公司交易中心经理王巍巍做客新浪嘉宾聊天室，就南京最近的房产动态和网友们做了交流，以下为聊天实录。

　　主持人：各位新浪南京房产频道的网友大家下午好，今天很荣幸请到了南京中原地产营销顾问有限公司交易中心的王巍巍总经理，做客我们新浪嘉宾聊天室，来谈一下南京最近的房产动态！

　　王巍巍：主持人好，新浪网友下午好，今天我们就南京房地产市场的一些总体的情况聊一下这个话题。

　　主持人：首先让我们请王总谈一下最近南京房产的发展态势。

　　王巍巍：回顾07年整体的南京房地产市场来看，有几个关键词，一个是一房一价，第二个是加息等金融政策的调整，还有一个是囤地和捂盘。从这个方面来看，已经引起了相关媒体的关注，包括全国的媒体，比如说一房一价。加息也是一个主流的话题，比如说从今年开始已经加了五次息，包括存款准备金率也提高了十次，第三个关键词也是全国范围内来看一个显著特征，就是在一级市场，俗称的土地市场这块，囤地抢地，以及终端销售的捂盘，南京的房地产相关部门已经采取的一些措施，联合出手，对在售的楼盘做出了一些措施，取得了一定的成效，但是在最终的实行效果来看，在某种情况下已经被开发商打了折扣，想办法做出了应对的措施，比如说精

装修的出台，包括车库的一些出售。加息这一块，我们也能看得出来，超过了很多人的预期，很多人买房贷款都心有余悸，都担心自己能不能贷款，包括在什么情况贷多少钱，或者是什么时候还贷比较划算，引起了很大的社会关注度。

王巍巍回答问题

　　主持人：您刚才也提到了央行今年连续的加息，明年个人贷款的难度会更大，您认为消费者如何抓住年前贷款买房的最后时期呢？

　　王巍巍：这个问题可以从央行的一整套的宏观调控措施来看，不用单独来看，这个仅仅是央行一项调控手段，从今年的连续加息和连续的存款准备金利率上调，包括9月27号出台对的二套房的界定，能看得出来，今年的整体贷款是比较困难的，包括一些补充细则的出台，整体的房贷市场是出现了一个比较尴尬的局面，有房难贷也是目前比较热的话题，很多人买的房子，但是不能确定能否贷到款，而且在二手房市场，贷款是比较困难的，从目前来看，整体市场的高端客户受到影响还是比较小，可能中低收入者在买房这一块还是受到了限制，总体来看，从现在到年底，贷款是有一定困难和难度的，在1月1号，各家银行也会将贷款的政策放开，针对全国的市民买房，购房，车贷，等等一系列消费型的贷款逐步放开，各家银行也是存在一个竞争和利益的分配问题，最终还是要不断的强占市场份额，市民和网友不用过于担心，在今年1月1号以后，包括上半年来看，贷款还是比较轻松的，当然了，从98年到现在来看，国家实行的是经济货币政策比较宽松的状态，从明年开始，国家实行货币政策从紧，甚至是逐渐紧缩，对银行的放这一块也有很大的要求，也不排除对各家商业性银行的放贷规模会做出一定的限制，这样的话，总体的放贷量会有一定的变化，也会最终影响到房贷市场。

　　主持人：所以我们的消费者现在不必过度的担心。

　　王巍巍：没错，其实从公积金贷款来看，今年有整体的收缩，利率从0.3%，调整到0.2%，主要的问题就是归结于流动性不足，可贷的资金不多，存在这些问题，公积金这块据说也会逐渐放开，没有做公积金贷款的，未来在做公积金贷款的话，个人可以贷款的金额会逐步放开！

　　主持人：实行了两年半的南京高档房的标准调整在即，原因就是在一些地方，已经出现了无非高档房可卖的局面，您对这个现象怎么看待的呢？

　　王巍巍：南京的高档房标准一出台，特别是今年表现得尤为明显，今年的房价处于高位状态，有人说，南京满城尽是高档房！不得不面对一个问题是，比如消费者所买的房子是一个普通的住宅，但是要交一个高档住宅的税费标准，本身住房价格就已经超出他们的承受范围，或者是已经透支了未来的消费能力，现在还要承担额外的税收，肯定是不合理的。打个比方来说，江南八区在价格方面做出约定，单价是小于8600，江宁是小于等于5100，江北是小于等于3100，面积方面是小于等于144平方米，容积率是大于等于1.0，同时满足这些条件才能算是普通住宅，最难达到的就是价格标准和面积标准。为什么我要提到面积标准，因为目前实行高档房的标准不尽合理，现在大部分家庭都是父母双方加一个小孩，这种结构是一个比较主流的家庭结构，五口之家的话，每套144平米的房子，从人均面积来看，并不高，也达不到南京一个人均的住宅标准，但是买这样的房子是用于家庭自住，是真实的社会消费需求，单纯就是为了满足住宅的居住功能，但是我要交四个点的契税，随着人口家庭架构的变化，或者说收入增加，人口增加，我会承担部分的年税也好，个税也好，或者是增值税，这个里面，我个人拥有一套144平米的房子，和夫妻双方一个人，两个人拥有这么大面积的房子是完全不一样的，当时界定这个标准的时候，并没有结合人均的实际面积，没有考虑到这个方面，是有很大问题的。另外一个方面，我们也能看得出来，现在价格已经超出很多人的承受范围，但是我没有办法，我要结婚，我要买房，或者说我的房子被拆迁了，一定要买房，从全国范围内来看，社会上捆绑的东西太多，比如说户口！社会保障，包括子女的教育，这个也是传统的观念，改变不了，也很难改变，很多人希望有自己的一套住宅，小面积都没有关系，有一种家的感觉。以我的收入来说，相对来说不算高，但是要买房解决住房问题，在市中心买一套小面积的酒店式公寓，单身公寓，这样的话，40个平方的房子，一万块钱的单价，40万，稍微大一点六七十个平方的话都要七八十万以上，虽然单价高，但是总价低，但是这个问题又出现的，当我买一套仅仅是用于自住的，而且是被迫的，只能买这种小面积的房子的情况下，还要交税，因为单价已经超出了8600，所以从这两个层面来解释，不尽合理。可能未来，如果高档房的标准有调整的话，我建议相关部门，在人均实际面积和人均拥有住宅的单价方面，做出一些调整，也考虑一下具体的实际家庭情况！

　　主持人：央行刚刚确定了第二套房认定以家庭为单位，这个对房地产市场有什么样的影响呢？

　　王巍巍：目前这几天央行出台了一些“组合拳”，一系列的宏观调控政策，对整体市场来说，无论是心理上的影响，还是实际的影响都算是比较深远的，从大的方面来讲，这项政策也算是比较厉害的，对二套房提高利率，而且明确做出界定以家庭为单位，有其一定的道理和好处，从某种意义上来讲，是保障了首次置业，或者是第一次买房的这种人的优先购买权，比如说我现在手上有一套房子，如果是二次置业，同时第一套住房是贷款的，这样的话就要支付高额的利息，从现在的政策来看，买房的成本是增加了30%，这样的话就抑制了部分的需求，也保证了一部分人首次置业的购买权。另外一个方面，央行的政策是存在不合理的地方，这几天出台的一些补充的细则，我也仔细看了一下，有一套是对还清住房贷款和再次贷款也做出了明确的约束，也算二套住宅，贷款的利率也要上浮，从这个角度来看，不尽合理，从整体的房地产市场的需求来看，包括从二手房的角度来理解，"小换大"，高于结婚需求，高于落户需求，从刚性需求角度来看，改善居住条件应该是在税收方面鼓励和提倡的，包括近期内实行的个人所得税，在小换大的方面是有一些优惠政策，比如说一年内买卖房子，先买小房子，再买大的房子，当时交的个人所得税是可以全额退还的，但是央行的金融政策在这个方面没有做出人性化的考虑，很多人真实的，夫妻双方拥有一套房子，父母不在身边，如果年纪增长，也定居在一个城市，或者是定居在子女的身边，也是必须要解决住房问题的，或者是家庭人口数量再增加，以前60几个平方，换成100多个平方大一点的房子，但是我们工薪阶层，没有一次性付款的能力，必须要借助银行工具进行贷款，这个就是小换大，在现在来看是比较严格的。从二套房的界定来说，对市场的影响，包括对开发商的影响都比较大，在商品房这一部分，某种意义上来说，增加的几个成本：一个方面是增加了开发商的融资成本，比如说开发一个楼盘，它的融资成本增加了，最终导致的是产品的价格也会上浮；另外一个问题，也会引发开发商在整体的贷款门槛这一块发生变化，相对来说，贷款不会很好贷，包括后续央行出台的一系列的政策，对建住宅，开发商和企业的贷款会做出一些限定，从这个层面上来看，贷款的门槛变高了，而且是贷款的成本也增加的，对开发企业的影响会更大一些，相对来说，对这种真实的客户需求，影响不算很大，但是从心理层面来看，对整体的中低市场会发生很大的影响。其实，银行这个方面，据央行的统计，从全省范围内来看，个人贷款的坏帐率是比较低，换言之，个人贷款是比较优质的贷款，但是对于开发贷款，或者是企业贷款，或者是经营型贷款，坏账率相对来说要高一些，更多的银行还是愿意把资金放给社会上的个人群体，只要是真实的需求，真实的买房需求，是真实意识的表达，还款的意愿会比较强的。

　　主持人： 12月初的时候，仙林有一块超大的土地出让，当时是拍出了很高的地价，业内也认为08年仙林的地价会过万，您认为这种价格趋势合理吗？

　　王巍巍：从我对南京这个房价来看，仙林的房价不尽合理，楼面价格已经超过了5000多，真正的上市价格可能会达到一万左右，相对于仙林板块人的消费来看，超过了这部分人群的消费能力，房屋最终是一种商品，是一种产品，需要有社会的购买度，需要有购买者，仙林目前是有一些利好消息的，包括地铁，包括医院，商场的进驻，对目前的楼市是有刺激作用，甚至是一些比较利好的作用，仙林最大的优势就是依托大学城，人群层次相对来说高一些，这部分人群是整个仙林板块主要的消费群体，但是如果是一万左右的单价上市，确实超过了很多人的购买力。仙林总体的居住环境比较好，但是未来的发展是有瓶颈的，它的交通，规划，生活设施都是存在问题的，也不是短期内能够改善的，在这样的环境下，在交通相对来说不是很便捷，不是很完善的情况下，我相信以后可能会出现一种有价无市的局面，拿仙林的板块跟河西的板块做一个类比，河西有其发展的历史和未来的规划，比如说奥体板块，秦淮河以西在南京市民的传统概念当中，在2000年左右，甚至2000年不被看好，也算比较远的一个地方，但是随着2000年以后很多知名开发商的进驻，包括整体的规划，我们现在来看龙江板块已经发展得非常成熟，已经形成一个小的商业圈，居住的人群和商业氛围都比较好，这个是河西发展一个比较好的例子。但是奥体有其不同，一个方面是地铁，一个方面是体育馆，休闲娱乐，包括一些写字楼，未来还有一些CBD市中心建设，包括我们中海，万科，万达等一系列，包括银城等一系列本地开发企业开发的高档楼盘，这些方面都会刺激奥体楼市的发展和未来的走向。那么从奥体的地块两看，上市价格会超过一万甚至一万二三，目前来看，新开的楼盘价格也是在一万二三左右，甚至仁恒都达到了一万八的价格，从未来看，这个价格相对来说是比较合理的，但是在目前配套还没有完全跟上的情况下，也算透支了很多人的消费需求，很多人买奥体的房子，投资也好，预期也好，看得都是一些预期，一个远景，从目前来看，河西相对来说我更看好，政策的倾斜度会高于仙林板块！

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