钟山晶典：捂盘的代价

人气不旺使得豪华的售楼处愈加显得有些冷冷清清
项目周边适合普通人群的大规模生活配套尚没有成熟

　　一次推出200多套房源开盘数日却只交出了20套的认购成绩单，而这200多套房竟多是以80多平米的中小户型为主。这是出现在城东某楼盘的“尴尬”现状，接近年终，包括央行贷款细则出台、数次加息等因素连连冲击房地产市场，观望气氛日益加重，与此同时，不少开发商此前过高的预期也不得不面临遭遇“冷场”的困境，年关销售更趋紧迫。

　　高调开盘却遭遇一个“冷”字

　　“今年夏天就在售楼处登记了，此后他们一直没什么消息，如今又主动打电话请我过去看房子。”市民孙先生(化名)有点无奈地告诉记者，自己是城东一家楼盘的登记客户，上周四接到售楼小姐的电话，说楼盘周末要开盘，并且很热情地邀请她去看房：“等待的时间实在是太长了，两个月前我已经在别的楼盘买了房子，如果早点能开盘说什么都要去排队的。”

　　与购房者相比，开发商的“遗憾”似乎更多一些，记者随后了解到，这家名为“钟山晶典”的楼盘早在上半年售楼处就已经开放接受登记，此后又传出10月份即将上市的消息，最终真正开盘的时间还是摆在了上个周末，然而和此前城东楼盘一度风风火火的热销状况相比，这家年末上市的新盘销售成绩却着实令人跌破眼镜。网上房地产的即时成交数据显示，截至昨日(20日)楼盘仅认购了23套新房，成交为零，认购比例还不到总房源的十分之一。

　　距离开盘三天过去，记者日前来到了位于金马路的楼盘现场，对于习惯了排队抢购气氛的购房者而言，眼下这家新盘的冷清场面多少显得让人难以适应，偌大的售楼处记者除了五六位销售人员外看不到一个购房者的身影，在接近半个小时的时间内也仅有零星一两位客户来访，还是已经预订了房子的。

　　据悉，此次该项目一次性推出了三幢小高层，登记的可售房源有274套之多，一改以往的低调做法，上周六项目现场还举行了规模盛大的开盘庆典，企业高管纷纷亮相，而接下来的双休日两天楼盘的认购统计只有19套房，甚至有一整幢房源至今只认购了一套。

　　销售压力大，开发商主动放弃核定价

　　一方面是接近年底大量推盘，另一方面，由于房子卖不动的现状大大抵于开发商预期，销售压力日渐紧迫，以往高高在上的

房价终于“松口”了。在钟山晶典项目记者了解到，按照此前开发商公布的信息，新开盘的房源销售均价在8500元/平方米左右，但由于开盘后随即就实行了大范围的优惠举措，实际销售过程中楼盘价位远远低于这个水平，开发商事实上已主动放弃了核定价上浮5%的权利。

　　在南京市物价局的商品房价格信息公示中记者查询到，批号为“宁价房核字［2007］23号”的钟山晶典项目的基准价格为8600元/平方米，按照项目综合平均价格上浮不得超过5%的规定，项目的实际销售均价应为9030元/平方米。不过售楼处得到的信息却是另外一种状况，记者发现，现场贴出的在售房源 “一房一价”表中的销售价位与物价局的公示信息别无二致，其中08幢的房源单价最高为9427元/平方米，最低为8539元/平方米；01、02幢的房源单价最高为9289元/平方米，最低为8581元/平方米。但一旁的销售人员立刻“提醒”记者“不用看价格表了”：“那些只是网上公布的，实际的销售价格没有这么高，都在我们自己手里。”

　　销售人员告诉记者，这次开发商统一给出了大约9.75折的优惠，并且时间长达一个星期：“实际的均价大概在8200~8300元/平方米左右，最好快点选房，本周末我们的优惠有可能停止了。”记者随后了解到，原本开发商推出的优惠是针对已经登记的老客户，而现在只要来买房都无一例外给优惠了。以02幢一套88平方米左右的房源为例，原先给出的价格是8800多元/平方米，总价大致77.5万，而现在的总价大致只在73万多，整整下调了近4万元。而按照开发商的“统一优惠” 粗略估算，眼下这批新房的销售单价已分别下降了200~300元/平方米左右，比核定的基准价格还低了2%以上，远低于周边一些

二手房9000多元/平方米的报价。

　　调控见效，楼市这个冬天“有点冷”

　　耐人寻味的是，作为城东板块几乎是年底在售的唯一一家普通住宅新盘，钟山晶典此次推出的都是面积在88-123平米左右的小高层房源，其中相当一部分还是面积在90平方米以下的“小两房”，首次买房可贷两成首付。

　　项目内部人员对记者透露说，加上网上的认购登记，开盘当天实际的预订数量大概50余套。即便如此销售率依旧很低，而此后几天人气进一步下降，更是难得有一套成交。

　　对此有业内专家分析表示，年终央行出台第二套房新政标准对市场形成的影响不可低估，新政出台之后，银行总体执行力度也比较严格，大部分投资客已经逐渐淡出市场，同时由于以家庭为单位实行第二套房限贷，普通市民多次购房的需求同样受到抑制，加之开发商赶细则实行前期在年底大量加推，市场的紧张及观望氛围更加明显，相当一部分高档楼盘的销售则难免出现低迷。

　　另一方面，调控下的市场低迷在开发商中间呈蔓延趋势，一改上半年火爆的市场氛围，钟山晶典对面的钟山美庐曾经一墅难求，市价高达400~600万元，钟山晶典的定价策略一定程度上也受其影响，但公寓的购买者毕竟不同于别墅业主，在钟山晶典项目现场记者了解到，适合普通人群的大规模生活配套尚没有成熟，楼盘一期的项目交付也要在2009年底。

　　有专家预计，原先楼盘不好买，要通过开后门，找关系批条子的现象到现在已基本上淡出市场。而且不少楼盘重现了团购打折和其他促销措施。就此来看，今年底至明年初的市场将以持续稳定走势为主，排队买房的现象将缩小到少数地段较好房价合理的项目。(文/陈闻)