07年二手房市场四特征 上半年涨的快下半年趋缓

　　特征一：交易量主城下降，郊区上升

　　据记者了解，2007年全年南京市二手房市场交易总量约为4.7万套，与去年同期的交易总量下降约2.9%左右；其中江南八区总成交量约为3.13万套，与2006年相比下降了约14.68%，江宁、江北、六合等郊区总成交量约为1.6万套，与2006年相比上升了约32.5%。

　　进入2007年以来，南京二手房市场的宏观环境进一步向好，随着经纪机构备案管理和动态监管工作的不断加强，加之存量房网上交易管理的建立以及资金监管等政策的“落地”，二手房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平的提升也在很大程度上增强了买卖双方对于二手房市场的信心，促进了交易量的稳步上扬。

　　其次，住宅一级市场不断高涨的房屋价格以及新增住宅面积的日益减少，也在客观上迫使一部分刚性需求客群将目光转移到二手房市场。不仅如此，在股市跌宕起伏的走势之下，房产投资的稳定性相对较强，相对于一手楼市价格置顶的状况而言，二手楼市巨大的升值空间也吸引了相当一部分投资性客群的加入，由此使得大量房龄较新、布局合理的次新房涌入二手房市场，进一步增强了其在整个房地产市场中的竞争地位。

　　第三，随着居民价格消费指数的连创新高以及年内数次加息所带来的连锁反应，较之于地点偏远、配套不足、总价过高、

户型偏大的一手楼盘而言，二手房仍以自己独特的优势，吸引着众多的购房者。

　　最后，地铁交通对于南京房地产市场的影响效力日益凸显，出行的便捷极大地缩短了各城区之间的距离，解决了中心城区居住过于密集、交通拥堵的现状，同时也催生了外围城区二手房市场的快速发展。由此不难想象，在政府大力倡导二手房市场健康发展的前提下，今后的整体交易状况将继续保持稳步上扬，其与住宅一级市场间的相互竞争也将日趋白热化。

　　特征二：价格上半年涨幅快，下半年趋缓

　　今年南京二手房交易价格持续保持上升态势。全年均价为6349元/平方米，与去年同期的交易均价4589元/平方米相比，上涨了1493元/平方米，增幅高达38.35%。其中上半年涨势较快,而下半年自从6月份的一房一价政策执行以来，以及9月份中央政府推出一系列宏观调控政策，价格涨幅受到明显遏制。

　　据知名中介我爱我家分析，综观今年二手房市场的交易价格数据，我们可以清晰地看到07年上半年

房价上升的势头。而价格因素对购房群体所带来的诸多影响也正在左右着未来二手房市场的整体发展走势。

　　自05年起连续两年的宏观调控，使南京房地产市场交易冷清，同时一手新房市场开工面积的减少，造成了06年末至07年上半年住宅供应量不足。而此时二手房市场触底反弹，一直在场边观望的需求方涌入市场，推动二手房市场的升温，从而带动了供求双方的交易热情，交投两旺的市场行情使得其交易价格也由此不断上涨；另一方面，从定价机制来看，尽管目前二手房市场的交易价格取决于买卖双方的共同意愿，但由于部分区域二手房源供不应求、房源紧缺的现象客观存在，因此造成交易价格的顺势攀升。不仅如此，业主基于利润最大化原则不断以一手楼盘作为参照物的做法也进一步加剧了二手房市场价格追涨势头的产生。

　　另外，在地铁交通等利好因素的引领下，郊区的居住条件得以不断改善，由此也刺激带动了其相关区域内二手房源交易价格的“苏醒”，因而造成全市整体成交价格的全面上调。除此之外，连续加息以及CPI的居高不下也在一定程度上提高了购房群体尤其是业主挂牌价格的心理预期，进而使得房屋价格在一连串的宏观效力打压下依旧居高不下。

　　不过，在政府持续稳定房价、抑制投资、打击投机的坚强决心下，07年实施的一房一价政策，直接扼制住了房价的攀升，伴随着央行房贷新政的颁布，及保障性住房政策的逐步深入，07年下半年南京二手房市场房价步入平稳期。预计2008年“平稳”将是房地产市场的主旋律。

　　特征三：90平方米以下中小户型成热点

　　从我爱我家2007年的成交居室记者可以看出：从成交面积交易数据来看，90平米以下的中小户型占到了总体成交比重的63.53%。

　　建造格局合理的二居室一直以来都是消费者首选的主力户型，这类房型面积适中，总价也在购房者的控制范围之内，59.52%的成交比重也以绝对性优势说明了其在二手房市场的“霸主”地位。但是从今年的市场比重来看，其与去年相比略有下降。这主要是因为三居室的成交比重上升所致。而一居室的需求比例占11%左右,这类户型较受投资人群青睐。而90平方米以上的中大户型多为改善居住条件的中产阶层选择。

　　据我爱我家分析，政府部门所着力倡导的“90/70”政策正在逐渐发挥其导向性作用，且已经取得了较为显著的成果。不仅如此，在总体交易价格高企的大背景下，南京二手房市场购买客群的年轻化趋势也为中小户型房源的走俏奠定了较为坚实的基础。因此未来一段时期内，中小户型房源仍为交易主力，但同时中大户型的房源也越来越受消费者欢迎。

　　特征四：60万以下的二手房最受欢迎

　　记者从我爱我家2007年的成交价格数据统计可以看出：交易价格在40万元以下的二手房源成交比例只占总体交易量的18.6%，同比去年同期51.8%的交易比重而言，向下收缩之势有目共睹，其降幅高达33.2%。相比之下40万-60万区间所占比重由去年的31.2%上升到39.1%，上升了7.9%；60万-80万区间所占比重由去年的8.7%上升到20%,上升了11.3%,而80万以上区间所占比重由去年的8.4%上升到22.3%，上升了13.9%。从细分数据我们可以清楚地看到二手房交易总价在上升。

　　根据上述情况，从购房者在2007年所能承受的总价范围来看, 57.7%可以承受总价在60万以下的二手房，而有42.3%的购房者能承受60万以上的购房总价。(文/林 炎)