中国验房第一人丁渤做客新浪南京房产(图)

　　12月27日下午，中国“验房第一人”丁渤做客新浪南京房产嘉宾聊天室，和新浪网友谈论验房与楼市，为各位购房者出谋划策，以下为聊天实录。

　　主持人：各位新浪的网友大家好！今天我们有幸请到了全国第一验房师丁渤做客新浪嘉宾聊天室，谈一些关于验房的问题，为业主的验房、收房出谋划策，首先请丁渤跟我们新浪的网友打个招呼。

　　丁渤：大家好，我是丁渤，今天非常高兴能够来到新浪南京房产嘉宾聊天室，可以在这里和大家直接互动，大家有什么问题可以通过新浪南京房产频道的交流平台问我。

　　主持人：首先想问一下丁渤老师，在楼市旺季之下，开发商霸王买房条款频出，像我们这些买房人在收房的过程当中，利益如何得到保护呢？

　　丁渤：霸王条款实际上是由市场决定，当卖方市场强势的时候，供不应求的时候，一定会出现这个霸王条款，如果你想买，不想买就算，这个时候消费者没有选择的余地，但是反观前几年，比如说04年年底，那个时候房价有一点下跌，霸王条款短时间就消失了，开发商的很多条款是可以改的，你想把房子卖出去的，那我作为消费者，就有权力提，你要让我买你的房子，那可以，就要改这个霸王条款，就是由于市场供求关系导致的，根本是由于政府，包括相关部门对这个霸王条款的监督不利，讲起来每个国家都有标准文本合同，包括南京市也有，但是实际上这个合同是空白的，是要双方约定的，往往是开发商主导的填上了，就是说主要是由于一方主导的，比说不对等，你违约的话，这个滞纳金就很高。我违约的话就是一条杠，甚至于一天一块钱我都见过，这种条件下，我们建议，第一个，市场的供求关系趋于平和以后会减少，第二个，政府的监管部门就要在合同签订把关的时候，能够对霸王条款进行约束，对一些明显有失公平的条款进行一些处理，第三个我告诉大家，在法律上面，我们国家在民法上有一个最基本的选择也就是“写实公平”，也就是说在合同法上，在遇到明显有违公平的时候，这条霸王条款可以在最后推翻的，比如说你的实际损失远远大于合同约定，我经常遇到，甚至于像最近才交房的拉德芳斯，它的违约金只有正常违约金的十分之一，这样的话，作为我是老百姓，我拿到这个延期交付的违约金，就可以向它提出追索，实际当中要求按照实际金额进行赔偿，这个也是可以的。

　　主持人：有的开发商说，验房的目的是为了让开发商赔钱，所以在实际的验房过程当中有一些拒绝甚至于阻碍的措施，你碰到过这种情况吗？

　　丁渤：首先来说，验房的目的不是为了让开发商维权，而是为了让自己拿到一个更满意的住房，没有后顾之忧，避免装修出现问题，再出现问题去扯皮，导致自己居住不舒适的一个过程，赔钱只是在出了具体的问题之后，比如说在法律方面没有办法解决，这个时候有一个追索的权利。为什么有验房呢，因为我们国家的房地产毕竟才起步，跟国外差得太远了，我们国家的房地产是在八几年起步的，那个时候的房地产企业全部都是施工单位抽调过来的，经历了90年代的海南的房地产热，包括到了90年代末的退潮，大批的公司倒闭，到90年代最后末期进行了福利房房改房，房地产真正走向了循环建设的道路，这个过程很长的，我们开发商自身的素质，自身的约束力，很多资金是因为外来的资金，并不是专业资金，它的目的只有一个，就是最大利润化！包括政府的约束、法规也有很多不健全的地方，这个时候使市场出现了不健康的环境，这个时候验房是因为市场应允而生的，因为市场不健康，因为监督的缺位，需要有第三方的力量约束它，赋予老百姓一个知情权！赋予老百姓一个解决问题的途径！这个时候验证就诞生了，验房的本来目的是为了维护老百姓最基本的权利，而不是为了赔钱，这个认识是错误的。

　　主持人：南京尽管实行了一房一验，但是在收房的过程中，很多业主还是会请一些专业的验房师，你怎么来看待这一现象？

　　丁渤：这个就是大家对国家根本的制度不了解，这个所谓的一房一验，实际上是开发商，施工单位，包括监理，还是自己验，讲到底，跟以前的无房责任主体是一模一样的，只是一个表像，并不是由政府的相关机构来验，并不是说一个独立的第三方进行核准，讲一个最简单的道理，比如说运动员又是裁判员，竟技场上就不能体现公平了！比如说刘翔自己拿着发令枪，肯定永远跑第一了！

　　主持人：有失公平了！有人觉得验房是一个新兴的行业，比较赚钱，您怎么看待呢？

　　丁渤：我倒觉得，验房对它有一个误读，现在市面上的确有很多人，觉得要改善自己现有的生活，想去做验房，这部分人，以前是由于自身的素质决定了自己的低收入，比如说以前是一些物业管理公司的，监理公司的，包括一些下岗工人，包括一些施工单位，像南京有一些是国有企业的，这部分人员，收入低，导致了想从事这方面，换句话说，一个收入比较高的人，收入比较高的人，比如说你是房地产开发公司的人，一年在上海都是十万，南京也是五万左右，可能就不愿意放弃自己的工作去做验房。因为自身也需要有一个稳定啊，所以我们这边，公司层有一个基准，我要求进来的人必须要具备相应的素质，那么我们公司会赋予他相应的收入，这样才能有相应的收入。但是我们有一个前提，就是不能做的就是不能做，我们跟外面的公司还是有区别！

　　主持人：你们的收费标准是怎么核定的？

　　丁渤：说来也比较巧，南京的收费标准当时是我个人定下来的，因为开始并不想做一个企业，定下来以后也不太好改，当时的基准是149平方以内收费是200，当时就是这么定的，一直也没有增加过，以后也没有增加过，以后估计也不太会增加。

　　主持人：会不会稍微再考察一下市场？

　　丁渤：我觉得与其做一些高端的用户把验房提到一个高度，不如说让老百姓都能验得起房，因为验房的确是一个维护老百姓基本权益的事情，特别是在一些收入比较低的地区，比如说经济适用房，中低价的商品房，老百姓自身的收入比较低，权利和义务往往就比较容易受到侵害，如果设置了一些门槛就是不让他去维护自身的权利了！

　　主持人：到目前为止，您大概验了多少套了房？您在验房的过程中，发现主要存在哪些质量问题？

　　丁渤：我自己都没有统计过，我看看啊，1000套出头了，我自己验1000套应该是有的。房子一定会有质量问题，只是大家不理解，房子不是工厂机械生产出来的，是靠手工做出来的，必然有一个手工误差，再加上房地产行业本身就是非常复杂的，这个分各个工种，比如说设计，设计里面又分建筑、水电等等，包括强电弱电，还有园林绿化，这个里面又分一系列的东西，还有施工，施工里面分水电工，油漆工，木工。那么管理的时候，又有设计人员，又有监理，又有施工单位，又有开发商，这个时候的配合，摩擦，包括人为的手工误差，甚至于工人的素质，比如说有的工人就是农民出身，往往不具备这种技术性的，很可能就是看看人家，比如说这个墙该怎么抹，自己也就这么抹了，自身没有达到这个技术素养！就会产生很多很多的误差。这个是一个方面，是我们通常讲的不能避免的质量问题，下列的问题，我们更深层次的剖析，就不是不可避免，而是主观的。比如说偷工减料，开发商，施工单位，包括材料商都存在偷工减料。开发商有的时候是为了让项目达到最大化，特别是房价比较低的时候，施工成本占得很大，偷工减料这个就不用说了，但是比如说施工单位尽量就是多偷一点，这样的话，多赚一点，材料商有的时候是同样竞争的条件下恶意竞争，为了保证这个利润，就可能会偷工减料！

　　主持人：我们新浪房产的网友想买房子，您在这里有什么样的建议呢？

　　丁渤：第一个，大家可能要量力而行，就是房子有可能有好有坏，开发商也有口碑，很多人讲某某小区房子特别特别好，一定要量力而行，要考虑自己的经济承受能力，总价，家庭的人口，还贷能力，就是说你家里面的人口有多少，要买多少面积的房子，要买什么样的房型，比如说三室两厅，两室两厅，不要盲目求大，还有就是你买房的目的，是为了上学，还是为了上班，还是改善自己的居住环境？一定要考虑清楚再买，房子好，但是这个房子不一定适合你，好房子永远是相对而言的！

　　主持人：您在验房的过程当中有什么经典的案例跟我们的网友分享一下吗？

　　丁渤：很多的，比如我们处理的一个小区，是一个台湾人开发的，当时我们去的时候就有很多违规的地方，比如说虚假宣传，违反国家强制性标准，质量问题，偷工减料，很多。因为是台湾人开发，很有名气，连战当时在内地访问的时候，还去了那个小区去剪彩！也就是说它的后台很强，背景很强，是市政府招商引资的，方方面面的媒体也不敢报道，老百姓维权受到一定的阻碍，当时我们就建议业主走法律途径，可惜他们当时请的律师事务所，在专业技术上面有一些欠缺，当时开发商出具了一个假材料，一份假的辩论报告，是不合法的，但是律师作为一个专业人士，有一定的专业欠缺，就是没有发现这个，他们是在市中院打的官司，当时也是出现了非常奇怪的现象，因为房地产的这种多户诉讼影响比较大，扬州市的中院七天就把这个案子结掉了，创造了一个记录，我们就发现，当时有一个明显失实的地方，就是开发商提供的所谓一个设计院的变更只是一个传真，而不是原件！而且这个上面明明写着是“应开发商的要求”，作为我们专业人员来讲，这个从国家的建筑法上绝对是禁止的，随后我们以南京媒体的身份对这个设计院进行了电话采访，设计院也承认没有变更过，从而这个证据就是非常非常关键的，你甚至于等于是报了一个虚假的材料给法院！引起了法院的错判，最后给业主赔了房价的10%到15%！从这里也要看出，维权第一个，不要在乎对方有多大的后台和背景，一定要坚持自己的理念，第二个要把握确凿的证据，要把根本抓住，不要跟它弯弯绕，关键的法律和法规一定要吃透，最后因为我们提出这个证据以后，开发商很快也知道这个事情了，他们也很怕，这个后果其实蛮严重的，甚至于法院都受到牵连，开发商很快就跟他们达成了赔偿协议，10%，到15%的总房价的赔偿，还是相当相当可观！