《南京市装饰装修管理条例》26条实用指南问答

　　近年来，随着经济社会的不断发展，人民生活水平的日益提高，南京市城市建设、房地产业发展迅速，装饰装修工程的市场需求、工艺水平和质量要求随之不断提高。然而，有的装饰装修行为不够规范、各方责任不十分明确、施工质量存在一定问题、安全事故时有发生以及装修污染等问题较为突出。2001年，南京市人民政府颁布施行、2005年修订的《南京市装饰装修管理规定》(市政府第197号令)，作为装饰装修管理的主要依据，已经不能适应我市装饰行业、装饰市场和人民群众的实际需要，迫切需要制定相应的地方性法规，规范设计装饰装修管理的相关行为。

　　从2005年开始，南京市人大常委会就正式启动了装饰装修管理立法准备工作，并将其列为2007年立法项目。随后，南京市政府法制办、市建委等部门就着手开展相关调研工作，结合我市装饰装修行业特点与实际，吸纳了市政府197号令有关规定和监管工作中探索总结的管理措施和经验做法，参考了兄弟城市在装饰装修管理工作方面的立法经验，起草了《南京市装饰装修管理条例》(讨论稿)。同时，南京市人大常委会环资城建委、法工委提前介入，先后会同政府职能部门听证会、专家学者论证会以及市民立法听证会，广泛听取和收集了各方面对《南京市装饰装修管理条例》(讨论稿)的意见和建议，经过几十次对文本的修改，于今年5月17日经市政府常务会议审议通过，形成了《南京市装饰装修管理条例》(草案)。

　　该草案经市人大常委会第二十九次初审，根据常委会组成人员们提出的修改意见，经有关工作机构修改，南京市人大常委会第三十次会议再次审议后通过，并于今年9月27日经省人大常委会第三十二次会议审议批准。经过一年多的共同努力，《南京市装饰装修管理条例》终于在今年的10月18日发布，将于2008年1月1日起正式实施。这意味着我们将通过法规，进一步规范工程建设各方主体的行为，有效地规范装饰装修市场，为开展优质的服务和规范的管理提供法律依据，为装饰装修行业发展提供法律保证。所以深入解读《南京市装饰装修管理条例》(以下简称《条例》)，有助于广大人民群众更好地了解《条例》、实施《条例》，合法装饰装修，保障公共利益和自身利益不受侵害，从而在《条例》的规范下更加有序地进行装饰装修活动。

　　按照《条例》赋予南京市装饰行业管理办公室的职能和责任，我们编辑出版了本资料汇编(二)，希望能给广大人民群众解读理解《条例》提供帮助,为装点美好家居提供参考、借鉴。

　　解读《南京市装饰装修管理条例》26条问答

　　1.《南京市装饰装修管理条例》(以下简称《条例》)何时开始施行？

　　答：2008年1月1日起施行。

　　2.《条例》制定的依据是什么？

　　答：《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《江苏省工程建设管理条例》、《江苏省建筑市场管理条例》等。

　　3.《条例》适用的区域范围是哪些？

　　答：凡在本市行政区域内(十一区、二县)从事装饰、装修活动的，均应遵守本条例，实施对装饰装修活动的监督管理。

　　4.本市装饰装修行政主管部门、监管部门、协管部门是哪几个部门？

　　答：(1)南京市建设委员会是本市装饰装修行政主管部门；(2)南京市装饰行业管理办公室具体负责本市装饰、装修活动监督管理的日常工作；(3)江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县的装饰装修行政主管部门负责本辖区内装饰装修活动监督管理工作；(4)协管部门为：建工、房产、环保、安全生产监督、公安消防、工商行政、规划、劳动、市容、质量技术监督等有关部门，上述各部门按照各自职责，协同做好装饰装修管理工作。

　　5.装饰装修过程中应当遵守的基本原则有哪些？

　　答：《条例》第五条规定：装饰装修应当遵守城市规划、环境保护、安全、消防等有关规定；不得损害国家利益、社会利益和他人的合法利益；鼓励采用环保节能的新技术、新材料、新工艺。

　　6、装修人装修前如何选择装饰装修企业？

　　答：首先要看企业营业执照和建设行政主管部门批准颁发的建筑业企业资质证书，其次看企业提供的装饰装修施工样板房，了解设计水平和施工质量；再其次查询南京市装饰行业管理办公室网站(www.njzsb.cn)所提供的装饰装修企业基础信息，了解装饰装修单位以及相关从业人员的信用情况。

　　7、装修人为什么要选择具有相应资质等级证书的装饰装修单位?

　　答:首先《条例》第八条明确规定：装饰装修工程不得发包给不具备相应资质等级的单位或者个人。将工程发包给不具备相应资质的单位或个人，是一种违法行为。其次装饰装修企业在申领相应资质等级证书时,建设行政主管部门必须依法审核其注册资本金、技术管理人员数量以及工程业绩情况等，并按照相关规定，核准其相应的资质等级。也就是说有资质的企业更具有承担装饰装修工程的能力，同时在装饰装修合同的履行过程中，行政主管部门能对其进行更加有效的监督管理，一旦发生装饰装修企业违约、违法行为时，便于装修人向行政主管部门投诉、反映，并得到及时有效地调查处理。

　　8、签订合同前，装饰装修企业一般服务流程有哪些？

　　答：(1)客服人员向装修人介绍企业装饰装修资质情况以及所获得的荣誉情况，为装修人提供参观样板房； (2)上门量房，设计师与装修人初步沟通，明确施工材料的品牌、等级、规格和数量； (3)企业绘制平面图，为装修人作初步装修概算；(4)装修人修改、确认平面设计图；(5)企业做详细平面、顶面、立面设计方案，并作出工程预算；(6)装修人修改和确认设计方案，审核工程预算，确定开工竣工时间；(7)双方依照装饰装修示范文本签订合同，并按合同交纳工程款项。

　　9、装修人和设计师沟通前通常要做哪些准备？

　　答：准备好住宅的平面图；根据住宅的面积和家庭成员生活需要，着重考虑使用功能和设计风格；在设计方案意向中还应考虑到细节方案，如装修的资金投入、主材选择和功能区分方案等。

　　10、装修人为何要签订施工合同？

　　答：合同有两种主要形式：口头合同和书面合同。口头合同主要适用于那些需要一手交钱、一手交货、钱货两清或合同价值较小的合同行为。但口头合同因没有文字为据，一旦发生纠纷，难于举证，不易分清责任，不便处理。书面合同的主要优点在于，它能够通过文字凭据确定当事人之间的权利和义务，既有利于当事人依据该文字凭据作出履行，也有利于在发生纠纷时有据可查，准确地确定当事人的权利义务和责任，从而能够合理公正地解决纠纷。装饰装修合同价值量比较大，履行周期较长，内容复杂，如果采用口头合同，一旦发生纠纷，口说无凭，难以分清责任，处理起来比较困难，所以建议采用书面施工合同。

　　11、为什么提倡并建议使用合同示范文本来签订装饰装修合同？

　　答：为保障装修人合法权益不受侵害及装饰装修活动正常开展，规范双方行为，履行各自义务，维护各自权益。《条例》第十条规定：市装饰装修主管部门应当会同市工商行政管理部门，按照合同法的规定制定装饰装修工程合同示范文本，并向社会公示。装饰装修合同示范文本是由市装饰装修主管部门会同市工商行政管理部门组织各方面专家，经过认真讨论、研究后制订的，合同内容详尽、完备，既规范又合理地平衡合同双方的要求和利益，尤其能公平地在合同双方之间分配风险和责任，有利于更好地履行合同，解决纠纷。

　　作为装修人可以要求你所委托的装饰装修企业使用这一文本，并在签订合同时，最好将合同内容与装饰装修主管部门公示的合同内容逐项进行对比，认真审核合同内容。

　　12、装修人进行装修前的告知义务有哪些？

　　答：《条例》第三十三条规定：装修人在装饰装修前应当告知相邻权利人。也就是说装修人在开工前必须依法向周围邻居履行告之义务。这种告之的方法可通过上门走防、要求施工方张贴告知牌等形式进行。

　　13、装饰装修活动对相邻权利人造成了影响或损失怎么办？

　　答：《条例》第三十三条同时还规定：装饰装修造成相邻权利人的墙体损坏、管道堵塞、渗漏水、停水、停电等，施工方、装修人应当及时修复；造成损失的，装修人应当依法予以赔偿，损失由施工方造成的，装修人先行赔偿后有权向施工方追偿。

　　14.装饰装修活动应当遵守哪些规定？

　　答： 《条例》第十三条规定：装饰装修活动应当遵守下列规定：(1)未经规划行政管理部门批准，不得搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物的外立面；未经燃气经营企业同意，不得拆改燃气管道和设施；改动防水层的，应当按照防水标准制定施工方案；(2)遵守消防安全管理规定；(3)符合临时管理规约、管理规约的规定； (4)不得擅自占用城市道路和设施，不得侵占公共空间或者损害公共部位和设施；(5)施工应当符合装饰装修的有关规范要求，不得偷工减料、粗制滥造、野蛮施工，危及建筑物自身的安全；(6)施工中产生的建筑垃圾，不得与生活垃圾混放，并按照规定堆放、清运；施工的材料、工具、设备进出场时，不得污染公共环境。

　　15.装饰装修工程监理单位应该负有哪些责任？

　　答：《条例》第十四条规定：装饰装修工程依法应当实行监理的，装修人应当委托装饰装修工程监理单位对工程进行监理。监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和承包合同，代表装修人对施工质量实施监理，并承担监理责任。

　　16.装饰装修作业时应该注意哪些污染问题？

　　答：《条例》第十八条规定：装饰装修作业时，应当按照环境保护法律、法规的有关规定，在施工现场采取措施，防止或者减少废气、废水、粉尘、振动、噪声、固体废弃物和施工照明对人和环境的危害和污染。

　　17、装修人在住宅装饰装修时不得有哪些行为？

　　答：《条例》第三十条规定：1、未经房产行政主管部门许可，拆改承重梁、柱、板和基础结构，拆除承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗洞口，超过设计标准增大荷载，在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口，为增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高； 2、将未经防水处理的房间或者阳台改为厨房间；3、将房间、阳台改为卫生间；4、将生活污水排入雨水管道；5、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果；6、其他影响建筑物结构、使用安全的行为。

　　18、为什么《条例》禁止在住宅装饰装修过程中有下列行为？

　　行为一：未经房产行政主管部门许可，拆改承重梁、柱、板和基础结构，拆除承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗洞口，超过设计标准增大荷载，在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口，为增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高。

　　答：《南京市城市房屋安全管理条例》也明确规定了，拆改承重梁、柱、板和基础结构，拆除承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗洞口，超过设计标准增大荷载，在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口，为增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高的行为，必须经过房产行政主管部门的许可。

　　行为二：将未经防水处理的房间或者阳台改为厨房间；将房间、阳台改为卫生间；将生活污水排入雨水管道。

　　答：根据法律的规定，公民在行使自己的权利的同时，不得损害他人的合法权益。我们知道，普通住宅下水系统通常有两套：污水管道和雨水管道。其中，污水管道与生活用水管道(马桶、厨房等管道)相连，接到污水处理厂；雨水管道与阳台相连，就近直接排进河流湖泊。不少市民由于家里卫生间比较小，就把洗衣机放在阳台使用，将脏水直接排入雨水管道，污染周边的水系。造成生态污染。将住宅下水系统接入屋面雨水管道的做法，也是对自身房屋的一种隐患。在大雨或者排水不畅的情况下，就会发生倒排水的现象，外面的雨水将通过下水系统进入房屋并造成损失。

　　行为三：损坏房屋原有节能设施、降低节能效果。

　　答：现代住宅越来越注重其节能、环保功能，有许多节能设施不但美化了住宅建筑，还给我们居住环境带来了更多的实惠和享受，如置换式新风系统、低辐射镀膜玻璃、地源热泵系统等，若在装饰装修过程中人为损坏这些设施，不但发挥不了它的作用，还将会大大降低节能降效果，甚至造成房屋结构受损，影响居住安全。

　　上述几种行为的法律后果，既损害了个人利益，又损害了他人的合法利益，所以《条例》第三十条作出了明确禁止规定。

　　19、使用的装饰装修材料、设备等有哪些具体要求？相关法律责任有哪些？

　　答：《条例》第十一条和第四十六条规定：装饰装修企业所提供的材料、设备等，应当有产品质量检验合格证明，中文标明的产品名称和生产厂厂名等产品标识。国家鼓励采用环保节能的新技术、新材料、新工艺。

　　同时《条例》第四十六条规定：施工方使用的装饰装修材料或者设备无产品质量检验合格证明，或者无中文标明的产品名称、无生产厂厂名等产品标识，且装修人无过错的，由装饰装修主管部门或者其委托的装饰装修管理机构责令改正，并对施工方处以无标识材料或者设备总额一倍以上三倍以下的罚款。

　　20、在居民住宅区施工时，在施工时间上有什么限制？

　　答：《条例》第十八条规定：在当天十二时至十四时、十九时至次日七时之间，不得在居民住宅区使用产生噪声或者振动的工具进行施工作业。

　　21、装饰装修工程是否实施保修制度？保修期按什么规定执行？

　　答：《条例》第十九条规定：装饰装修工程实行保修制度。建筑装饰装修工程最低保修期限按照国家有关规定执行。住宅室内装饰装修在正常使用条件下，最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏期为五年。保修期自装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。装饰装修工程竣工验收后，施工方应当移交水电等线路图。

　　22、装饰装修活动中如果发生争执，可以通过哪些途径解决？

　　答：《条例》第二十条规定：装饰装修活动中发生争执的，可以通过以下途径解决：(1)双方协商；(2)人民调解；(3)向装饰装修主管部门及其管理机构投诉；(4)装饰合同中有仲裁约定的，按照约定申请仲裁；(5)向人民法院提起诉讼。

　　23、住宅装饰装修的装修人在开工前应向物业管理单位提供哪些材料？

　　答：《条例》第三十一条规定：住宅装饰装修的，装修人在开工前告知物业管理单位，并提供下列材料：(1)房屋权属登记证明，装修人是使用人的，还应当提交房屋所有人同意房屋结构变动的证明；(2)房屋所有人或者使用人身份证明；(3)涉及共用部位的，应当提供共用人同意变动的证明。

　　按照《南京市城市房屋安全管理条例》的规定，需经市房产行政主管部门许可的，还应当提交市房产行政主管部门的许可文件。

　　24、检测机构职责有哪些？检测机构提供虚假检测报告应负的法律责任？

　　答：《条例》第二十八条规定：检测机构接收装修人委托后，应当按照国家、行业的标准和规范进行检测，向委托人提交书面检测报告，并对检测报告的真实性、准确性负责。

　　同时《条例》第四十九条规定：检测机构提供虚假检测报告的，由装饰装修主管部门或者其委托的装饰装修管理机构责令改正，可处以一万元以上十万元以下的罚款。

　　25、什么是装饰装修活动？

　　答：《条例》第三条规定：本条例所称装饰装修，是指使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的活动。

　　26、本条例所称装修人是指什么？

　　答：《条例》第五十一条规定：本条例所称装修人，是指对建筑物、构筑物进行装饰装修的所有人或者使用人。

南京市装饰行业管理办公室

2008年1月