房产网络红人青衣墨子：要买房还是得早买(图)

　　主持人：最近媒体频频报道拐点现象，现在的南京房产是处于拐点时期吗？

　　青衣墨子：我个人并不认为南京的楼市拐点到来，我的理由很简单，在真实的一线市场，房价并没有大降。我这里有一些数据和大家分享一下，买房是空置还是抛售，还是实际的居住？这个我认为是买了房之后的评价的事实标准。现在我们的情况就是，无论是南京的每个片区，像江宁片区、叉路口板块现在的入住率已经达到了50%以上，将军路在40%左右，奥体稍微差一点，但是也接近30%了，从入住率上面来说的话，房子卖了以后基本上空关的并不是太多，我们还要考虑到配套和规划的问题，可能有些人不去居住，但是将来还是会去居住，所以卖的房子没有大量闲置的现象，就说明这些买房人大多数是刚需，刚需制成这个市场。所谓拐，就是房子卖掉以后价格在下降，或者在出售的时候，房子的价格与前一段时间相比，可能有一个下降这样一个现象，但是我想老的破旧的二手房，可能现在是有一个小幅调整，像市中心的房子，以前我们都说地段决定一切，但是现在这个市中心的老旧二手房，价格在3、2万块钱的调整的空间。但是实际上，这个高档的物业和住宅没有任何的调整，价格还在上升。比如我们公司最近成交两套豪宅，像金色家园，他的房子现在基本上来说都在2.2万左右。如果说是装修过的还要高一些。我们在8月份的时候，也经受过金色家园的一套糊景房，成交价是1万7千多，不含税，现在这个房子有客户愿意出2.3万平米去买，但是业主不去卖，从当初8月份到现在，万科的房子，我们不是说绝对升值6千，也绝对超过3千了，因为有一些位置不太一样，还有房主的心态不一样，总的来说是涨了。同样的房子我们最近也成交了汉赋雅苑，和新政之前相比还是在涨的。从这个上面说明了，市中心的比好的物业，价格还在涨，我一直有一个观点，只有当别墅高档住宅以及绝版的好宅，这样的一些物业，在出售的时候，价格于前期相比有一个比较明显的集体下冲，出现这样一个迹象的时候，才能说明拐点来临，不能因为一些破旧的二手房，本身价值就不值这么多，泡沫被挤掉了，就说明拐点来了，这样的判断有一些草率。

　　主持人：在您的博客当中，您说不论拐不拐，都应该买房，您刚才的分析可能就告诉我们，可能降价这个词，对南京的房产来说，还是一个未知？

　　青衣墨子：应该来说有一些片区，包括新的商品房，价格有一些调整，我认为是正常的，合理的，也是必须的，像江北的房子，这两年来，涨了50%都不止了，涨幅确实太快了，明明是跑1万米的，你必须要用100米的速度去冲刺，下面的话，你就要回调一些，调整到适合你的速度，还有一些开发商，看到07年上半年的涨势非常好，就捂盘，他不卖房子，现在他看到这个市场不像他想象得那样，他就降一点，他和我们原来预期的开盘价格可能会低一些，这也是非常必要的，不然的话，他可能也紧缩。所以我觉得，价格降一些并不代表拐点来了，这个观点我认为，目前来说，应该来说是不支持的。

　　主持人：那如果像南京的

　　青衣墨子：首先要说，拐点还没有来，如果说，全国的大势，南方、北京、上海这些一线楼市，他们的楼市有所振荡，波及到南京的楼市的话，我个人的观点是南京不如他们的房价涨幅那么高，现在的实际的价格也没有那么高，而且真正的钢需的购房人他的购买力也不是那么低，在我们以前2000年—2002年的阶段，南京房价稍微有一点起步的时候，我曾经在博客上也写到，新街口房子3千多块钱一平方，大家都说买不起，现在涨到2万了，还是买不起，但是成交的量呢？翻了两番还多了，说明价格并没有影响我们买房啊。我们该买房的，不要因为可能的拐点就不买房，买房要买什么房子？我认为可能不需要贷款，资金也比较充裕的，这些买房人，买的自住的，尽量的买品牌小区，有完善物业，配套齐全，以及它的规划比较成熟，这样的一些片区，就算年后再买也不会吃亏的。如果一些年轻人，他买房的话，可能经济实力有限，手上只打算买40—50万的房子呢，我个人认为，像江北的开发区的板块，科学园板块，还是可以考虑的，现在的价格在5千左右，而且现在开发商有一些优惠，以后的话，还会有地铁这样的配套跟得上，交通应该没问题，还有一个板块，我个人觉得大家也可以关注的，像马群到集庆门这个板块，年轻人也可以关注，价格也是比较低，价格在5千左右，新的商品房。如果说，你是买房自住，这些板块包括市中心的高档小区，你有实力，要买就早买，如果是买房投资，现在应该是边看边等，暂时不要动手。我就是个人认为，到明年，过完年可能投资房子这一块的，可投资的物业价格还是有点松动，我买房的建议就这么多。

　　主持人：马上就是我们中国的传统佳节春节了，您觉得我们消费者在春节前买房投资合适吗？

　　青衣墨子：买房如果是纯粹的目的是投资，现在我建议，如果你没有很强的判断能力和对这个政府的规划有一个完整的了解，还是建议等一等吧，如果说你对规划很熟悉，对投资有明确的目的和要求，你看到合适的物业也还是可以投资的。比如说你投资一件门面房，这样的话，如果你对这个周边的市场有一个很好的判断，我觉得你投资回报也是很高的。像投资门面房这个东西，包括投资住宅，其实有一个可以参照的规划，我们在将军路开的这样的商铺，我们也有门店，当初开发商卖给业主的价格是2千多元一平方，我们现在的年租金是7万块钱，第一年7万，第二年8万，第三年9万。回报率还是比较高的。我们在奥体那边看到过有一个商铺，他的开发商当时售卖价格是4万零一点，价格比我之前的那个稍微高一点，但是租金只租到4万左右，也就是说，投资商铺这一块并不是绝对的所谓的位置，还要考虑的你这个路段，规划，你这一块是不是有比较好的前景，这个是很重要的，可能你是在奥体CBD楼下拿一个门面，还不一定如再一个小区里的门面赚钱回报率高。我有一个客户在市中心红花地拿了一些廉价店，他总价就是60—70万，他现在的年租金就达到了5万块钱，这个回报率12年就回来了，这回报率就非常高。如果你在CBD拿一个，一个月只能租个5万，但是你买入的价格却需要3—4百万。所以这个投资你一定要选对，不是说什么时候买合适不合适？我觉得什么时候买都合适，关键你要有慧眼。

　　主持人：您从业8年以来，对南京的房产已经有一定的了解了，你也见证了南京房价的一个发展态势，在这里有什么想说的吗？

　　青衣墨子：也快过年了，我想说，作为一个房产的业内的从业人员来说，我也希望大家能够买到合适的房子，开开心心的过个大年，对来年的楼市走向我个人的看法就是，如果说你是买房自住现在也不需要贷很多的银行的贷款，要买还是得早买，我还是是这么一句话。谢谢大家。

　　主持人：好，首先感谢我们的房产网络红人业内人士青衣墨子为我们的买房人提供了很多的宝贵的意见，再次感谢青衣墨子做客我们新浪南京嘉宾聊天室。

　　青衣墨子：各位网友，大家再见！