地产下午茶之公积金新政与年后房产市场的走向

　　主持人：那尹老师您有什么样的看法呢？

　　尹晓波：可能刚刚他们两位嘉宾单独讲的原因比较齐全一点，我个人觉得，像张秘书长讲的比较根本的调整的原因，我觉得公积金调整的话，更多的是源于直接的原因，比如说去年公积金到12月份的时候，余额是多了六七个亿，放不掉，跟上半年的很多政策，比如说二次贷款的受限，万元楼盘的受限，就是说，怎么说呢，楼市本身也是有一个周期性的变化，此消彼涨的过程，买房多了，用公积金的量就大一点，买房少，公积金用的少一点，导致公积金的余额多了，作为公积金管理中心更多的是直接原因，比如说我这个余额，这个放款量，一下子，可能去年难以放出去的，可能一下子把政策适当的进行放款调整，应该说这个方面的原因都有。

　　主持人：那政策调整后对南京的楼市带来什么样的影响？

　　尹晓波：刚刚也讲到，就是说这个政策首先是不是“托市”？我们讲托市的话，很多，包括08年1月1号我们的高档房调整之后，很多人讲这个政策是一个托市行为，当时我们更多人，50%的业内人士认为，这个是“托市”的行为，但是公积金话，托市的成分比较少，为什么呢？因为你公积金托市的话，首先要看有多少人用公积金买房子，从我们媒体目前从公积金管理中心得到的数字来看来看，公积金利用的数字是82.9%，总的归结的人数是126万，如果数字没记错的话，现在利用公积金贷款的人是16万人，就是说这个利用的比例是八分之一，就是八个人有一个人是用公积金贷款的，我们从这个数字来看是什么意思呢，就是说毕竟八个人贷款有七个人来扛，为你一个人贷款买房子来扛，我想更多的不是“托市”，公积金的使用面相对来说还是比较窄的。

　　主持人：也就是说这次公积金贷款的调整，政府“托市”这方面的因素比较小？

　　尹晓波：相对来说比较小。

　　主持人：那会不会促进南京楼市的进一步上扬呢？

　　尹晓波：怎么说呢，最近包括去年底，今年一月份，甚至二月份，春节的时候，包括我们从商品房的成交数字来看是非常少的，有记者写的报道说成交率是零，那个量，七天是30套，就是说从这个数字来看，买房人观望的情绪非常浓厚，不可能因为公积金的政策一下子就把这个观望情绪就改变了，我觉得短期内这个效果很难达到。

　　张辉：我觉得这次公积金贷款政策的调整，对楼市肯定是一个利好，至少可以从两个方面来看，一个是受益的程度提高了，不但是最高额度提高了，另外一个就是个人还贷能力的系数提高的，导致你的最终实际可贷额度的提高，可以说只要符合公积金贷款的政策，你愿意利用公积金进行贷款，最终实际可贷的额度基本上都可以提高的，第二个，就是受益面的扩大和受益人群的扩大，刚才已经谈到，比如说对万元楼盘，酒店式公寓和二套房的取消，使得受益面扩大。对于首次置业以及改善居住条件的人来说是一个利好，当然对整个楼市也是利好。第二个方面，就是对投资者来看，这次公积金贷款政策的调整，虽然取消了对二套房贷款的限制，但是有一个前提条件，必须要还清前一套住房的公积金贷款，你才可能会贷第二套住房，就是说同一时间，只能用公积金贷一套住房，这种情况下，用公积金炒房的比例非常低，也就是说这种政策的调整，并没有鼓励楼市的投资行为，并没有放弃对这种投资预计的打击，所以我觉得对投资行为来说谈不上什么利好。第三个，我觉得这次调整也符合宏观调控的总体的导向，就是鼓励首次置业的住房消费，合理引导，改善居住条件的需求，抑制投资行为，其实和宏观调控整个的政策导向是非常相符的。各方也谈到是不是救市，我们可以看到，宏观调控对于首次置业，改善居住条件，根本就没有打压，没有抑制。它抑制的就是投资投机行为，本来宏观调控就不是为了抑制这种首次置业和改善居住，所以从这个方面来看，也谈不上什么救市不救市，和宏观调控的整个导向还是一致的，没有违背宏观调控的导向。

　　主持人：这次政策的调整，涉及范围是多方面的，对开发商来说有什么样的影响？

　　张辉：这个政策调整对购房人来说是利好，可以刺激购房者的购房愿望，当然对于开发商来说也是个利好消息，这个利好我们基本上可以定性，从业界来看基本上是可以肯定的，现在大家更关心的就是说利好的程度有多大，事实上，这个程度怎么说呢，因为这次楼市降温原因是非常非常复杂的，不光是公积金贷款政策的调整，从这次额度变化的情况来看，也不是特别大，从其他的一些宏观调控的政策来看，也没有一个明显的松动，我个人认为，对楼市的影响是利好，但是程度也不会太大。

　　主持人：那胡总，您觉得这个调整能不能满足开发商楼市回暖的心愿呢？

　　胡文辉：应该说实际的效果肯定跟开发商心里面预期的想法有比较大的差距，毕竟每个人上调了五万，总额也就十万左右，相对于南京的房价来讲，这十万能不能够对楼市有一个非常大的推动，这个预期我想相对来说不是很高，但是对相对以前公积金贷款限制的楼盘或者说物业类型来讲，利好的因素要稍微大一些，但是我想，预期的政策能够带来整个楼市的回暖，以及引发更多的销售和认购，我想这个预期可能也不太现实。

　　主持人：那尹老师您有什么样的看法？

　　尹晓波：我觉得这次调整，区域性的楼盘相对受益一些，像原来的万元楼盘，我们讲城中的楼盘80%，90%以上，都是超过一万元以上的，这次放宽以后，对城中，区域性的楼盘，相对是一个利好消息，因为毕竟40万的话，夫妻双方公积金贷款可以满足了。

　　主持人：也就是说，对购房者来说放宽了选择的范围。

　　尹晓波：就是对城中的开发商来讲的话，面可能要相对大一点。一些万元楼盘，酒店式公寓等等。

　　张辉：实际上这次楼市降温最主要的导火索，或者说杀伤力最强的就是去年九月份底出台的房贷新政，当时我们有很多的争议，就是说市场上投资客比例到底有多大，大家也没有一个权威的数据，而且我们看到，房贷新政主要的打击就是投资客，房贷新政出台之后，为什么楼市会有这么大的下滑，实际上这个下滑的比例和投资客所在市场的比例有点相似的，当然了，不同的城市不一样，像深圳，投资客的比例更大一些，受到的打击也更大一些，南京相对更小一点，受到的打击就小一点，但是这个比例基本上反映了投资客占市场的比例大家有多大，当然了，我们不排除中间有一部分是首次置业和改善居住条件的人的这部分的需求，他们是暂时的观望，但是这个呢，我觉得向来是比较小的，更多的我觉得是因为投资客离开市场，导致了目前这个成交比例以这样一个幅度下滑。而这次公积金贷款政策的出台，更多的是刺激首次置业和改善居住条件的需求，一些观望的需求得到刺激，刺激它购买的欲望，对于投资呢，没有太大的刺激。只是刺激一些暂时观望和首次置业改善居住条件的需求，而这部分的比例，从去年以来下降的比例不会很大的，从这个角度来看，对市场不会有太大的影响。除非你放宽去年的房贷新政，让投资客重新进来，那个对楼市利好，或者说刺激作用会非常大！