地产下午茶之公积金新政与年后房产市场的走向

　　主持人：请问胡总，这次的公积金门槛下降，购房者如何利用好公积金贷款？

　　胡文辉：如果改善居住，或者说是首次置业，原来处于观望状态的人群，还是要积极使用好公积金贷款，该买的房子还是要买，该使用的额度还是要额度，同时要注意自己良好的征信报告，提交好自己比较系统的各方面的资料，要积极利用好政府提供比较低的这么一个利率的贷款。还有一个就是原先的央行和银监会，07年出台的359号文和450号文相应的政策是依然延续的，就是说，第二套购买房的商业性贷款利率有要求是最低1.1倍的上浮的，这个政策依然是延续的，那么我们讲，要尽量的多使用公积金贷款，尽量少使用商业贷款。

　　主持人：那老百姓买房在这个时候该不该出手呢，大家可以发表一下看法？

　　尹晓波：其实我们有时候，在办公室的时候也经常接到老百姓的电话，问是不是应该买房子，我们碰到这种情况也很难说，但是如果说碰到这种情况的，老百姓有闲钱，四成、五成都能满足了，然后房子比较小，或者说有年轻人还没有房的，我建议他们还是要买房的，因为房价变动的因素不好说，自住的话，受到的影响就比较小一点。这是一类人群，另外一类就是说已经有房了，能不能投资，投资现在能不能出手的问题，我觉得还是要酌情考虑，如果有更多的其他的

理财渠道，比如说股市啊，比如说公司的投资，长远来讲，还是要充分考虑再选择一下的。

　　主持人：也就是说，老百姓购房要从两个方面考虑，第一是不是自住性的，第二，就是是不是投资性的，那对二手房的买卖有什么影响呢？

　　尹晓波：二手房，我想这个影响不会很大，我刚刚也讲到，就是万元以上的二手房，比如玄武区，白下区，还有一些学区房，单价都是超过一万元以上的，这一块的贷款，公积金是可以用的，一个人是20万，夫妻双方就是40万，这一块跟商品房一样，区域性的影响比较放松，惠及面还是比较大的。

　　主持人：此次公积金二次贷款的解禁，刚才胡总和张秘书长也说过，对于投资客来说也许并不是一个利好的消息，在这个情况下，真正的购房者在贷款的同时还要注意哪些方面呢？

　　胡文辉：我来讲一下，首先刚才也介绍了央行的359号文和450号文，对二套以上贷款的条件，这个里面对商业性贷款的条件也是有的，就是说使用公积金一定要把原先的公积金还完，你才能再次使用。第二，如果你是第二套以上的住房，如果是公积金不足的部分，要用商业贷款，一定要了解你这个是首次置业还是第二次置业，以家庭为单位，你这个贷款贷过几次，而这部分的商业贷款是要参考央行的相关文件进行的，这个里面有一个利率的问题，你需要把握好利率的政策和利率的条件，以及你在银行的相关的征信报告，里面有没有一些不良成分，以及你提供的相应的材料是不是完备，还有你的家庭的月供是不是超过了家庭月收入的50%，还有你有没有固定的工作，你的公积金缴存是不是连续，是不是达到了相应的要求，公积金的存续以及在银行的贷款的一些资料是不是符合要求，还有利率政策，你的利率是不是要负担1.1倍，或者说更高，这个里面自己要仔细的了解一下，同时，在贷款之前，要向银行相关人员，以及公积金中心的管理人员，先期做一些咨询，就是把自己的材料做得更加完善一些。

招商银行南京分行零售银行部副总经理胡文辉

　　主持人：那近期雪灾导致全国的物价上涨今年是媒体最新的报道，央行近期或将加息二次以上，胡总，您怎么看？

　　胡文辉：加息二次以上可能是某些金融机构或者是独立研究机构的分析，应该说有加息的可能，但是加息的动作，应该讲也面临着一些困难，就是央行和政府也面临着两难局面，一个是美联储连续的降息，以及目前跟人民币利差存在1.9左右，而且目前美联储仍然有连续降息的可能，如果国内人民币再采用加息的情况的话，会更加加大利差，会造成外资和外来资本的进入国内市场，更加大的推动流动性的过剩，这其实是一个两难的局面。我想央行或者说政府更多的是采用数量工具，比如说离开公开市场发行一些票据，回收一些流动性的资金，采用这种方法控制现金的投放，以及我们讲的市场上过于泛滥的资金，从这个角度讲，控制资金的供应量，相对来讲也可以调控CPI的涨幅，目前来讲也是可以操作的办法，而提高利率是比较刚性的，动作是比较强烈的一种金融手段，还有刚才讲的金融工具，现在也可能继续操作的，比如说提高存款准备金，也是可以考虑的，而存款准备金我们预计也会有继续上调的可能，可能会调高在16左右。加息我们不排除有这个可能，但是我认为加息的空间比较小。

　　主持人：公积金门槛下降，南京个人可贷额度达20万，但在去年九月份，上海可贷高达50万，但是楼市依然冰冻，南京会不会重蹈覆辙呢？尹老师您怎么看呢？

　　尹晓波：其实我觉得讲到贷款政策，先要讲房价， 05年年底的时候，南京市区的房价还没有超过一万，比如说夫妻两个人，贷30万，房价为6000一个平方，100平方米，就是60万，首付四成就是24万，贷款的话只要36万，公积金用到30万，商业贷款再稍微凑一下甚至可以不用，但是到07年底，市内的房子，100平方米，至少要100万，甚至是一万二一平米的都很少，我算了一下，房价等于涨了一倍，原先的首付款没涨的话，还是30万，四成都达不到，即使现在提高的公积金贷款政策可以达到40万， 120万，四成就是48万，这个钱还不够！房价的因素更大一些，如果房价没有通过房贷政策等各方面的宏观调控政策，完全回到一个理性的幅度之内，我觉得市场的冷冻期可能还会维持一段时间。如果在房价的因素考虑下的话，对市场来讲，应该说是毫无疑义的。

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