地产下午茶之公积金新政与年后房产市场的走向

   

    主持人：招商银行今年的信贷额度有什么调整呢？

　　胡文辉：总的额度会在去年的全年基础上有所缩减，我想各家银行都有年度性的信贷计划的安排，都会在07年的基础上有所缩减。

　　主持人：那今年的信贷额度会有多少呢？

　　胡文辉：南京地区用于个人房贷的商业规模，不到20个亿。

　　主持人：其他银行的信贷额度会有变化吗？

　　胡文辉：我们都知道的不太确切，大型的国有银行，城市商业银行，都有一定幅度的缩减，有的是在四分之一，有的是在三分之一。

　　主持人：最后我们聊一下08年南京房地产市场的走向。

　　张辉：08年的楼市走向啊，我觉得应该还是比较平稳的，宏观调控的背景是因为可能宏观经济出现过热，速度过快，房地产业也是这样一个情况，宏观调控的目的，肯定是不想出现金融危机，肯定是不想把整个经济，或者说整个房地产业打压下去，出现金融危机，这个肯定不是宏观调控的目的，目的是希望整个市场能够软着陆，希望整个市场能够以一种合适的速度，长期健康持续的发展，肯定是这样一个目的，从这样的目的来看，宏观调控肯定是要防止经济，包括房地产业大起大落的情况，在平稳中实现着陆，包括从宏观调控以来，历次政策的执行，我们也可以看到，每次政策的出台，即考虑到可能产生的调控的效果，同时也是考虑到市场的承受能力，是在中间做了一个权衡，总的来看宏观调控以来相对来说也是比较温和的，采用的多次，每次相对温和的政策来进行调控。所以我觉得，如果出现这种速度还是控制不住，可能还会出现一些更严厉的调控政策，当然如果说政策出台的力度过猛，对市场的打击幅度过凶的话，市场的降温幅度比较大的话，政府也会有一些利好的政策出台，总的目的是为了保持平稳运行，具体到房地产业也是一样，所以我觉得，房子大起大落，平稳运行，不管是08年也好，或者今后，一定是一个总的这样一个基调。具体到房地产业，刚才提到了房地产业宏观调控的导向，对于首次置业和改善居住条件的需求，一定是鼓励，或者说合理引导。对于投资需求一定是抑制的，所以我也在提醒，不同的购房需求要区别的看待，特别对于这种投资需求，今后的政策导向，我觉得这个方面一定不会放松，因为我们国家人多地长这样一个条件，不可能允许市场中有大量的投资投机行为，占用了过多的公共资源，这个肯定是不允许的，是一个大的导向，所以我奉劝投资者一定要谨慎。对于这种首次置业和改善居住条件的，因为我们国家有这么巨大的刚性需求的存在，而且又有整个宏观调控一个平稳运行的导向的存在，所以说，楼市降温的幅度不可能太大的，而且呢，因为每个楼盘都是不一样的，你可能现在不买，可能错过这个楼盘，以后再也买不到了，碰到合适的楼盘，每个人的喜好不一样的，你碰到合适的楼盘，合适的地段，合适的规划面积、

户型，各个方面，而且在降温不可能太大的情况下，下降的空间是非常非常小的情况下，碰到合适的，可以出手就要出手。我觉得影响08年走势的归根结地的因素还是需求这一块，比如说投资需求，我觉得虽然出现降温，但是今年对它的放松很难继续放松，所以说呢，整个楼市的总体需求跟去年相比，可能会也一定程度的下降，供应量呢，因为去年土地供应量有明显的增加，但是去年供应的土地要到08年年底，甚至09年才能大量的上市，对于08年的供求形势影响不会有太大，就是08年的供应形势：供应会有一定的增长，需求会有略微的下降。会改善07年这种供不应求的这种供求关系，供求关系得到改善，可能也只能达到一个一到1到1.2比1这样一个水平，再放大也不可能的。这样呢，是一个相对均衡，比较合理的均衡关系，在这种供求关系之下，

房价的波动也会比较平稳，我觉得不会出现去年因为供不应求出现价格的快速上涨，今年也不会出现需求的急速下降而导致降温幅度太大，也不会出现。平稳运行，我觉得这个是一个总体的基调。

　　胡文辉：我对张秘书长的观点也是非常赞同的，今年的上市体量是1100万平方米左右，今年由于宏观调控的延续，对于需求来讲略有下降，供应略有上升，基本上能达到一个比较平和的情况，同时今年上市的土地体量不大，当时的价格也是处于一个上升阶段，考虑到这个因素，我认为今年房价的走势应该是比较平稳和温和的，还有一点，就是在同一个地块，同一个区域略有一点点上升，江北因为上市体量比较大，前一段时间出现抛售的情况，同样的品质，同样的地块，抛售量比较大，今年城东地区，应该讲是一个温和上涨，而今年可以关注的就是城南地区的上市，可能相对前几年交付的楼盘会有一个比较明确的上升的幅度，而江宁都是属于一个平稳略有上升的幅度，我们预计也就是6%左右，就是略有温和的上涨。这个也是比较符合客观的需求，因为当时拍卖的土地的价格也在那里，基本上都能预测到，如果作为首次置业或者是改善居住的话，我们建议这个阶段可以考虑买房的，倒不是继续观望，如果自己改善置业的话，该做的也可以做。

　　主持人：两位都说到08年首次置业从观望阶段到找到合适的话就可以下手购买，尹老师有什么要补充的？

　　尹晓波：我先说建设部最近说的一句话，房价过快上涨，或者过快下跌。这么讲可能跟去年的打折风，包括促销也有一定的关系，我讲这个是什么原因，就是说不管房价是涨也好，跌还好，政府肯定有这个宏观调控的调节，从南京来看，比方说现在感觉有一个微低的小趋势，但是我觉得可能到六月份，或者说推迟到八月份，称之为临界点也好，肯定会有变化。我个人觉得上半年会比较平稳，甚至说有下跌的趋势。但是从下半年来看，还是要涨。举个例子，从国土部门的出让计划来看，今年的土地远远没有去年多了，应该少了将近100公顷左右，这个数字可能不太确定，但是可能是比去年少了。就是说在楼市相对冷的时候，土地从紧了，往回收了，肯定反映到楼市的话，供求要平衡，这一块我觉得政府调节的因素更多，总体来讲，今年南京的房价还是要涨，但是幅度不会超过5%。

　　张辉：我觉得从土地市场中确实可以反映出这样一个情况，因为从政府的土地部门来看，确实对市场的认识感觉有一定的差异，我们从去年就可以看出来，开发商拼命说缺地，市场缺地，而去年政府部门的表态就是说开发商囤地很明显，已经囤到开发商手上的土地有多少平方公里，一个吓人的数字，双方认识很不一致，所以我们看到今年出台的土地出让计划也就是850万平米，去年是960万平米，下降了100万平米左右，当时可以是一个理由，就是目前国土部门对南京的存量土地做过调查，目前已经进入开发的土地大概可以维持两到三年的开发，其实我们有没有想到，一个企业的土地储备从房地产开发的正常生产周期来看，二到三年的储备是非常正常的，这种存量不足以说明是囤地或者说土地插足，这个说法上有一些偏差的。

　　尹晓波：如果是可以开发三到五年，五到十年就是囤地了。

　　张辉：两到三年很正常的，以这个作为依据来调节土地供应可能会对今后的供求关系产生一定的影响。为什么去年会产生严重的供不应求，因为从02，03年土地出让量特别大，从04年降的非常厉害，有的城市，基本上都没有怎么出让，比如说上海，就出让了一两次土地，很少出让，南京当时也是出现的急剧的下降，结果导致了07年房地产市场出现了严重的供不应求，就是说政府在调节宏观调控的时候，要更加的科学，更加的理性，更加反映市场的真实情况，07年出现的失误不要在以后再重演。

　　胡文辉：实际上也有一个道理，采用短缺式的经济形势来调控市场都是不成功的，这是过去那种计划的产物，往往跟市场是背离的。

　　主持人：好的，今天的聊天就到这里结束了，感谢各位专家和网友的参与，谢谢！

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