由直降到做秀 红五月开发商玩转营销

　　4月底，一些楼市“大腕”突然再度打出“降价牌”，与此同时，开发商以各种名义发起的促销手段也越来越多，业内人士评价，在需求回升的情况下，下半年还云集着大量楼盘上市，竞争不可避免。除产品外，营销优势同样不可或缺，除了直接促销外，在概念形象上出新，进而提升总体档次是必然途径。

　　直接降价再现楼市旺季

　　“大牌”一旦出手，楼市就注定要热闹，继广州金色家园楼盘4月13日推出一次性付款在99.8折基础上再打七折优惠的降价之后，行业旗舰万科终于在南京有所动作，4月25日万科发布简短消息称，南京奥体区域半个月前才首推、当时均价高达每平方米14900元的万科金域缇香楼盘，推出208套原本准备在6月才推出的70—90平方米的中小精装修户型，新推房源均价每平方米下降了三四千元。据悉，此次万科打出“降价牌”的这部分房源当初在物价局的毛坯基准价核价高达13520元/平方米，再加上约2000元/平方米的装修费用，其售价可以达到15000元，但万科却选择了将基准价大幅下调，均价只有11000/平方米元左右。此外还推出了9.85折—9.75折不等的优惠举措。

　　业内调查显示，万科此次的价格变动距离其4月23日召开了股东大会仅仅两天，截至第一季度末，公司持有现金156.3亿，在信贷紧缩，资金紧张的宏观背景下，降价销售为万科有效地带来了巨额资金。股东大会上王石表示，今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张，

房价结构性回调已是必然，今年5、6月份对房地产行业尤其关键，部分资金链紧绷的房地产企业能否抗得住本轮周期性调整，不久之后将见分晓。

　　在原本不降价的南京突然降价，万科的举动无疑会带给市场房价走势预期带来更多的想象。5月初，直接的降价促销举措在南京又开始风生水起，“限量推出超值特价房，价格绝对让您热血沸腾！房价抄底倒计时！”城东某楼盘日前对所有购房者发出的短信上，有关降价的描述既直接又“刺激”。记者了解到，此前他们在销售过程中已推出买房送

装修，一套房的总价优惠至少也在8万多元，最多可达10万元/平方米左右。据小道消息透露，项目原先的在售均价在8300元/平方米左右，而这次推出的“惊爆价”可能不超过7500元/平方米。

　　促销战从未停歇过

　　在品牌楼盘打出“降价牌”的同一时间，4月底5月初开发商以各种名义发起的促销手段还有很多，根据焦点南京房地产网统计的数据显示，仅在江宁江北，目前就有很多楼盘采取了规模幅度不等的优惠，位于江北的苏宁天华绿谷4290元每平起售，买房双重大礼普惠南京，包括加入苏宁环球会，购房即减5000元；另外，如果购买100平米以上房源，一次性付款和商业按揭96折优惠，公积金贷款97折优惠；购买100平米以下房源，一次性付款和商业按揭97折优惠，公积金98折优惠。 龙池翠洲开盘当天购房者可享受50元/平方米的优惠，一次性付款还可享受98折优惠；幸福美地购买跃层房，一律96折；盘龙山庄推出不分楼层，不分楼栋，一律一口价2999元/平方米。江宁刚刚开盘的青山湾开发商特别设计购房绿色优惠，即：一次性付款97折，另加3000-5000元不等的优惠；按揭贷款97折。此次开盘房源约200套首次面世，主力

户型为85㎡两房和110㎡三房；江宁的世纪东山更是出手大方，团购世纪东山房可享95折，优惠幅度高达1.5万元。

　　此外，前一段时间推出优惠措施的楼盘到目前为止仍旧有不少在持续，下关的世茂滨江新城3月份推出买房可以得到最高40万的家具券，老带新客户也可以得到最高15万的家具券的活动，而眼下买房最高则可获赠55万元家具券.，买现房则可享受:补贴按揭贷款第一年的本息的优惠。河西的银河湾福苑，三月底推出的两幢高层及目前仍可以享受折扣后的11000元/平米左右均价。新街口的融寓项目买房送装修基金的活动也在持续当中。

　　不降价就玩概念营销

　　似乎一致看到了6月1日“限塑令”所引发的商机，4月份，包括朗诗国际街区、金陵天成等楼盘先后掀起了大规模的环保概念声势，其中朗诗国际街区4月初开始就在三期系统体验馆内免费发放环保袋。江宁新盘金陵天成则在户外举行了 “我承诺•拒绝白色污染”支持环保的万人签名活动，签名活动当天，主办方不仅将向市民发放环保购物袋好纸杯，还为签名的市民准备了很多精美的手工艺品。

　　除了直接送环保袋的举措外，包括华利国际、天水滨江花园都在向市民展示其环保楼盘概念，记者了解到，从5月份直至6月初，全市十多家楼盘都将不同程度地展开与环保相关的公益宣传，开发商的积极性相当高涨。

　　不仅如此，各种各样的文化营销也在当下的楼市蓄势待发，要么是傍明星，要么是傍“宝地”，都为赚个人场，上周末位于江宁的青山湾盛大开盘，开发商青睐周华健加盟造势。当场粉丝团、购房团两股人潮力量交织在一起，挤得满满当当。巨星助阵下青山湾开盘首日成交150余套。新盘卧龙湖国际社区则在南京国际赛马场摆开了“马术文化体验之旅”， 在新街口德基，包括同仁、金地、长发等多家楼盘或巡展、或亮相，真个是“你方唱罢我登场”。

　　促销对于开发商也是一次机会

　　南京市房地产促进会秘书长张辉表示，由于宏观经济影响因素的复杂多变和不确定性，对房地产市场会造成一定的影响，但影响程度还需要观察，目前房地产市场本身已经逐步走入健康，回归理性。虽然部分开发企业在短时间内为了生存需要会作出降价销售，但这种情况也仅限于个别企业和个别楼盘，但是从趋势看，开发资金紧缺也会产生供应缩减的趋势，又会形成对价格的强烈支撑。从长远来看，楼市将回归了健康的需求结构和消费理念。

　　还有业内人士认为，选择以假日促销的名义在“五一”、“房交会”期间降价促销，是当前开发商促进销售的理想选择之一。有楼盘销售任务、回笼资金压力的楼盘，是不会轻易放过这个可能通过降价带来销售的机会的。如果有开发商继续观望，无疑其后楼盘销售将面临压力，从而失去“五一”降价促进销售的机会。