2008南京商业地产机遇在新城

　　晨报讯(记者 乔淳 刘霞 周宏标)城市空间的拓展、城市人口的增加以及城市经济总量、消费规模的增长必将带动商业地产开发和运营的繁荣，同时都市化发展趋势及其所促成的新兴商业消费圈层也是愈演愈烈，经过数年发展，南京的商业地产运作已渐渐进入成熟，商业项目的开发规模和销售规模逐年扩大，若干个全新的城市主要商圈及次商圈先后兴起。2008年，又一轮的商业地产、商业街的开发高潮即将开始，随之而来的是商业运营模式的突飞猛进，运营管理模式将发生怎样的变革？如何保持商业的可持续发展？……这些都即将成为商业地产的新主题。

　　商业地产新的“变革”时代来临

　　相关统计表明，截至“十一五”规划之初，南京的城市化水平已经达到68%，并且每年以3%左右规模扩展，2006年，南京城市商业消费总额已在长三角排名第二，形成了110多个大型商业网点，2007年，南京市商业消费总额已经达到1380亿元，全年南京市有30多个商业项目上市，招商规模达到数百万平方米，截至2007年末，南京社会消费品零售总额增长17.5%，全社会固定资产投资增长15%，消费和投资同步拉动经济增长度趋势越来越显著，经济增长的稳定性和协调性不断增强。

　　另一方面，由于商业地产的开发投资规模逐年扩大，在复杂的市场环境下，其运营模式、招商模式和业态组合也在发生嬗变，由于住宅市场受一系列宏观调控影响，投入及持有成本相应增高，商业地产投资又迎来新的契机，新生项目更是成为投资客追捧的对象。据不完全统计，从2002年至2006年，南京市商业地产上市总量超过了300万平方米，其中2004年商业地产上市量84.35万平方米， 2005年全市仅新建商业地产总量接近百万平方米，河西新城区一处新增商业规模就达到40多万平方米，2006年全市商业地产在售总量达到160万平方米，截至2008年一季度，全市商业地产的上市总量已超过200万平方米。

　　业内主流观点认为， “商业地产”发展历史主要分为三个阶段：第一阶段是 “商业、地产分离阶段”，第二个阶段为 “商业、地产叠加阶段”。第三个阶段是“商业、地产融合阶段”，这意味着商业地产真正成熟时期的到来，而这个阶段从2006年才刚刚开始。这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式将形成，追求商业运营价值带来的长期稳定的收益，完全不同于住宅开发模式，也不仅仅是商业＋地产的简单叠加，这将是一个与过去完全不同的新模式。

　　主城区与新区商圈并行发展：有机遇也有挑战

　　商圈也可称为购买圈，是指在一定的区域内，以大型商业项目或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力量、对顾客吸引所形成的一定范围或区域。城市商圈根据一定经济区域中的地位，主要分为核心商圈、次级商圈、边缘商圈和独立商圈。根据规划，南京未来以主城区为核心，将形成两个市级商业中心，六个市级商业副中心以及27个地区级商业中心。

　　地铁贯通、社区商业兴起、政府招商运营加大、开发商有效招商行为的持续……近两年来，若干个重大热点在商铺市场兴起。业内人士预计,按照目前商业用房的上市情况来看，南京市的四大核心商圈——新街口、山西路—湖南路、夫子庙、鼓楼—中央路未来将以老的商业中心翻新和扩建为主；随着商业地产的供应量将继续加大，核心商圈与新区商圈将形成联动态势：一方面核心商圈的结构继续拓展，价格继续上涨；另一方面新区随着入住率的提高，大型商业项目和社区商铺的困境也将得到进一步的缓解。

　　新区将成为商业地产供应热点

　　频繁加息、“一房一价”等政策的出台以及物业税出台等因素使得住宅市场的竞争日趋白热化，投资客纷纷退出住宅的投资，转向商铺的投资。记者了解到，2007年以来商业用房的成交主要集中在上市体量较大、价格相对便宜的江宁、江北、河西等新城区。由于调控以来长期对商业用房的政策显得相对宽松，加上商业地产较高的回报率，大批投资者已经从住宅投资中抽身，转战商铺市场。

　　网上房地产的最新统计表明，2008年至今南京市共成交商业用房面积约20.6万平方米，其中江宁片区成交面积达到14.3万平方米，江北片区(含浦口、六合)成交面积达到3.3万平方米，河西片区成交面积达到0.6万平方米，三大新区加起来约占全市商业总成交的90%。

　　记者了解到，以住宅开发及配套商业发展为带动，目前三大新城区已经逐渐形成完整的商圈体系，以河西板块为例，由北向南目前已依次出现了龙江新城市CBD商圈、凤凰商圈、江东路—集庆们—南湖商圈、奥体新城CBD商圈等四大新兴商圈，包括新城市广场、万达商业中心、龙凤玫瑰园汉北街商业带在内的大批商业热点项目层出不穷，而在跨江发展的江北、桥北商圈、浦珠路商圈也在逐渐兴起，南京新兴的两大大学城——江宁九龙湖—方山大学城与仙林大学城板块也在形成独特的商业氛围。

　　应时而动，把握新城商铺掘金机会

　　南京大学不动产研究中心南京大学房地产信息研究中心教授葛扬认为，在远期，包括江宁在内的新城区必然要分担部分南京市的商业功能：“南京发展了这么多年，它的城市功能的分散不够。其中重要的就是商业功能，南京市的市区人口已发展至300多万。显然以一个新街口的所谓的商业中心来承担整个南京市的商业是不可能的。”他认为，从短期来看，新区将是未来商业发展的重点。

　　很显然，如何以理性的眼光透视新区商业的发展，在新城商圈掘得“第一桶金”是目前投资楼市所应关注的最大话题，在又一轮的商业地产、商业街的开发高潮即将到来的前奏阶段，由《南京晨报》发起，河西、江宁、江北、仙林等主流新区板块开发企业、商业地产项目运营商联合参与的“2008新城商铺现状大调查”将正式启动。活动将就新城商业地产的现状与面临的一系列问题，以及商业地产未来的发展趋势等进行集中总结，为您提供投资新城商铺的第一手资料，敬请关注。