南京楼市营销暗战愈演愈烈

　　记者了解到，2007年南京不少板块由于存在“捂盘”现象，“一房难求”的局面屡屡上演，但在2008年南京全市将有1061.7万平方米、10.5万套住宅上市，比2007年的供应量会有20%的增长，伴随供应量的加大，楼市供求关系正悄然改变。上市量的“井喷”，正考验着每个开发商的实力，如何营销，自然是其中的一个重要内容。

　　开发商变着法儿玩营销

　　在刚刚过去的双休日，南京楼市营销格外热闹。

　　“第一名购房立减10万现金，不购房也可赠送5万元

装修金。”5月25日，城北迈皋桥地铁楼盘浅草明苑打出了主办“地铁集体婚礼”的广告，售楼处的巨幅海报称：只要报名参加婚礼，即可享受不同程度的购房优惠，而经过海选决出的前10对新人(包括金婚、银婚老人)，更有1000元至10万元不等的奖励。

　　购房打折送车库或送家电等，在楼市并不鲜见，但“送婚礼”，这在南京楼市还是第一次。

　　这家楼盘是迈皋桥区域唯一的精装修楼盘，在售房源均价8300元/平方米，而其周边毛坯房楼盘的价格最高的已逼近9000元/平方米，由于性价比较高，因此楼盘目前已开发过半、销售过半。但楼盘相关负责人坦言，由于接下来还有别墅等项目开发，因此仍需以良好的营销手段保持销势，从而维持现金流的通畅。相关负责人更透露，举办地铁婚礼更多是一种社会活动的参与，接下来他们会推出精装修讲座、精装修品鉴会等真正的营销方式，来达到与购房人相互交流的目的。

　　就在城北这家楼盘“送婚礼”的同时，江宁东山镇一家楼盘则在24号凌晨推出其四期房源，上演了久违的夜半开盘排队“热销”场面。开发商方面解释说，主要是因为销售许可证审批完毕时已是23号的晚上，所以迫不得已选择在半夜开盘。网上房地产显示，该楼盘当晚认购量达到108套。

　　其实，“夜晚开盘”的现象这个月已经是第二次在江宁出现。5月19日，21世纪国际公寓推出249套房源，网上房地产显示，开盘当天共认购132套，超过所推房源半数。

　　白天不卖、晚上卖，对于如此“反弹琵琶”的招数，业内人士认为，这更多地还是开发商的一种营销手段，并不排除炒作的成份。至于销售量的真假，更还有待从后期退房量的多少来考察。

　　营销背后是市场“真较量”

　　送婚礼、半夜开盘，仅是当前开发商为进一步刺激销售而苦心营销的一个缩影。在供应体量巨大的江北，“价格战”营销依然如火如荼，桥北一家大盘在5月初推出单价3888元的一批房源，这也是桥北楼盘自去年7月以来首次跌至4000元之下，而售价在4000元左右的江北房源目前仍有增多之势；禁止5年的“一成首付”也被多家楼盘视为促销“利器”；“办80万房贷奖1600元现金”的信贷促销也在南京出现了；更有媒体披露说，最近南京还出现不少“楼市间谍”，他们冒充购房人潜入竞争楼盘，探取对方各方面数据及精装修配置标准等，正所谓“知已知彼，百战不贻”。

　　如果查阅一下近期各地的楼市新闻，不难发现，楼市营销大比拼，实则是一、二线城市当前的普遍现象，其中甚至不乏怪招。在北京，有开发商推出“买房送房送户口”；在沈阳，有开发商推出“买房送驴”，被购房人喻为“黔驴技穷”；在深圳，一幅印有低胸女的巨幅楼市降价广告是这样写的——“不能再低了”……

　　能否起到“临门一脚”作用尚待观瞻

　　业内人士告诉记者，楼盘营销大过招，实则是当前楼市仍然不见明显回暖所致，各楼盘必须以高招、奇招吸引购房人眼球。以江宁板块为例，今年该板块将有48家楼盘推出332.7万平方米、约3.2万套的房源，上市量比2007年增加33%，美达集团营销总监吴怀杭分析说，去年下半年的宏观调控对一、二线城市的投资、投机需求打击很大，此后楼市一直处于低迷状态，始终未能恢复到去年5-10月份的热度。包括今年的“红五月”，也没能真正红起来。

　　吴怀杭表示，目前相当部分的投资性需求被压抑，但改善居住条件的自住需求仍然存在，如何让部分需求真正爆发出来，成为不少开发商思考的课题。“过了八九月份，市场热度应会明显回升。”吴怀杭显露谨慎乐观。

　　(文/汪晓霞)