吴怀杭：下半年南京房地产市场会走出低迷

　　新浪房产：08年5月美达集团南京万均置业携手南京电视台、南京地铁总公司举行了“浅草明苑•我们结婚了” 地铁婚礼新人选拔活动。举办此次活动的目的是什么？

　　吴怀杭：可能大家会很直觉的认为这是一个商业性的活动，但事实上，这个活动从举办到现在，并没有太多的商业宣传。我们之所以举办这一活动，原因有两点，第一，我认为南京这几年的发展非常快，整个城市的路网、建筑物等设施，比原来发生了很大的变化，南京城市化进程在加快，地铁是一个很重要的因素。第二，目前结婚的人群，大都是70后和80后，这是属于新旧时代过渡的一个阶层，他们受的教育、经历和学识对这个社会的发展有着很大的推动作用，这一群人，有自己的特质和需求。从公益性上来讲，我们希望通过这一活动，引发对城市的发展和城市建设者的一个关注度，这是一个比较有意义的事情。

　　新浪房产：城北迈皋桥片区随着地铁开通、老厂搬迁、配套跟进等政府举措，生活环境与舒适度都有所提升，但并没有达到预期的效果，您认为该板块真正迎来快速发展还需要多长时间？

　　吴怀杭：一个区域要发展，和整个城市的发展速度是密切相关的，作为迈皋桥来讲，要跟随整个大南京的发展进程。目前来说，面临几个重要的问题。第一，一些工业企业的搬迁，需要一个周期，可能还需要3、5年的时间；第二，一个大的交通格局的形成需要一个周期，整个城北的路网体系还有延伸的余地，这也需要一定的时间；第三，地铁对板块的深层次影响，还没有完全发挥出来；第四，旧城改造以后，新地块、新楼盘的推出和新人群的涌入这需要一个过程。我觉得，3年以后，最多5年以后再去看迈皋桥，整个区域格局会产生变化，区域档次会有很大的提升。

　　新浪房产：在外界看来，地产营销中存在很多的虚张声势、言过其实的现象。特别是在当下的楼市，炒作概念、包装产品，已经成了通行规则。你认为地产营销中最重要的是什么？在成功打造美达浅草明苑这个项目的同时，您觉得在开发和营销方面，有哪些经验或者值得借鉴和启发的东西？

　　吴怀杭：中国房地产市场的发展时间还不是很长，现在是一个信息化社会，城市之间的交流和信息的流通非常快，老百姓从一开始没有买房概念到现在已经转变为对房产和楼市有一些理性的观念。在地产营销中完全靠一些噱头来使房产销售达到一个好的效果是远远不够的，当然更不能夸大其词，毕竟今后还有项目要做下去，还是需要一个良好的口碑和社会舆论。

　　从美达自身来说，我们最注重的是产品，产品是第一性的，产品的定位是营销的最关键，其次，不仅要注重售前和售中服务，售后服务是非常重要的，目前我们正在筹备美达客户服务中心，接受客户的投诉反馈，我们还有自己报纸、网站，通过这些和客户之间建立良好的沟通和交流平台。从而提升整个企业的品牌形象，从这方面入手，来取得良好的营销效果。

　　新浪房产：美达集团在07年拿下了迄今为止南京最高单价的地王——象山路地块，让人记忆犹新，目前进展情况如何？又有着怎样的项目定位？

　　吴怀杭：该地块目前正在进行项目的规划设计定位，预计在今年下半年确定规划方案，年底会进行方案的报批，理想的话明年上半年开工。

　　这块地的容积率是0.4，而真正的高端别墅的容积率会在0.1或0.2，而0.4的容积率确实是个问题，在规划当中，我们设想了非常多的可能，目前还在选择。当然我们不会去追求非常极致的

豪宅，我们会尽可能的满足容积率的需要去规划，在别墅中，我们会做一些中高端的产品，对于建筑用材，施工工艺包括高科技环保的运用，在这些方面会非常注重，这是提升整个项目规格的另外一个层面；另外在产品的形式上会做一些创新，因为0.4的容积率比较尴尬，我们在研发1—2种比较新的产品，这种产品可能在市面上没有，可能是一种类别墅的形式存在，但也会具有别墅的属性。在这幅地块中会有3、4种物业类型共同存在，而不会是单一的一种，这是我们的初步定位。

　　新浪房产：今年以来，南京房地产市场一直表现平平，在传统旺季里也没有出现销售火爆的局面，造成这一现象的原因有哪些？您认为未来南京房地产市场走势如何？

　　吴怀杭：南京楼市经过多次政策调控，目前正处在一个调整期，会比较冷静一点，开发商目前更应该考虑的是如何把产品做好，事实上，如果市场在一路直走，房子做出来就卖掉了，这对于产品的提升和开发模式的创新是没有好处的。从去年下半年到现在，这样的调整期是正常的。

　　从目前来讲，南京楼市会有一个正常的涨势，虽然目前楼市低迷，但南京经过这几年的迅速发展，随着城市容量的增加，城市的外来人口也在增加，自住型的需求还是很大的，并且数量上在不断的增加，而一部分改善型的需求并没有完全释放出来。从去年10月份以来，南京的房地产市场一直平淡，也就意味着这半年多时间整个消费需求被抑制了，但这样的需求仍旧存在，会在一个合适的节点释放。

　　我还是比较看好下半年的市场，如果各方面的政策平稳，房地产市场会走出低迷的局面，但到底是急速爆发，还是缓慢回升还有待于分析。未来几年，我对南京的房地产市场还是很有信心的。(文/许辛)

　　相关链接：小浪看房之美达浅草明苑 

[上一页]　[1]　[2]