溧水别墅借交通利好“抢”南京客户

　　【权威消息】

　　宁杭高速公路二期将于8月份建成通车。从高桥门到东山路段为双向八车道，将缓解机场高速压力，南京到杭州也可缩短行车距离近20公里。宁杭高速二期工程起于绕城公路高桥门附近，经秦淮、白下、江宁、句容和溧水，终点为溧水桂庄枢纽，全长37.277公里，其中南京段29.677公里。宁杭二期通车后溧水开车到南京双桥门立交的时间将缩短到20分钟，拉近与南京主城距离，完全纳入了半小时都市圈生活半径范围之内。

　　【市场反应】

　　伴随着这一利好的临近，溧水别墅楼盘近期正式走进南京市民的视线。位于山水大酒店的恒 大金碧天下售楼处，周末前来咨询的人流不断，还有不少市民直接驾车前往现场。吸引他们的，主要是楼盘的价格。

　　而在溧水的项目现场，开发商也正在加紧项目的建设，部分楼盘已经封顶，别墅小区也初具规模，不难看出开发企业对其项目满怀信心，同时也寄予厚望，期望在这一新兴别墅市场中分一杯羹。

　　不仅如此，与恒 大金碧天下一湖之隔的卧龙湖国际社区、位于国家AAA级风景旅游区溧水傅家边现代农业园区内的森湖溪谷、溧水区天生桥风景区内的华洲凤凰小镇、柘宁路的伯爵山庄、溧水经济开发区内的世纪天城等别墅项目也都或已经在售、或蓄势待发。而其目标客户群，则都主要集中在几十公里以外的南京市民身上。

　　【观点】

　　1.交通利好下，溧水别墅性价比增高

　　尽管是别墅项目，为使得郊区与主城之间能够快速有效对接，对于快速交通的要求仍然较高。而溧水板块的这一问题将随宁杭高速二期的即将开通而逐步解决，从而加快溧水与主城的对接，这也使得该区域别墅项目能够更多地吸引到南京主城购房者。

　　同时，溧水板块内有江南“小三峡”美誉的天生桥、胭脂河、无想山森林公园、东庐山、石臼湖、东屏湖、卧龙湖风景旅游区、傅家边农业科技观光等景观是溧水别墅产品所依托的山水资源，也是溧水别墅吸引购买者最主要硬件条件。

　　另外，以在售的恒 大金碧天下而论，其独栋别墅均价在7000元/平米上下，同时拥有良好的自然景观资源和交通路网配套，即使是号称有顶级配套的卧龙湖国际，目前前期独栋别墅销售价格也不过在11000元/平米上下，而在江宁九龙湖板块独栋别墅项目，有相似条件的销售价格一般都接近2万元/平米，溧水板块内别墅性价比可见一斑。

　　2.溧水板块别墅投资价值凸显

　　目前，别墅作为限制土地出让的住宅类别，稀缺性会日渐显现。而在当前投资渠道受限的情况下，别墅作为一种投资产品，将会成为越来越多人的选择。从长远来看，溧水板块作为一个新兴别墅市场，其现有的丰富的自然资源以及相对高的性价比使其拥有了更多的升值空间，将会拥有更大的投资价值。

　　3.未来面临从资源战向品牌战、价格战的转变

　　随着溧水板块别墅上市量的增加以及开发楼盘品质的不断提升，以资源为中心的竞争力将在同一板块中逐渐失去活力，而在主城购房者有限、销售压力加大的情况下，品牌和价格可能成为未来板块内别墅的主要竞争力。

　　作为品牌战而言，拥有大品牌的别墅项目无疑会占有一定优势，因为一个品牌之中凝聚了一个企业和项目的品质和承诺，能够给购房者以信心保障。而价格则是在竞争进入白热化情况下开发商可能选择的一种不得已的促销方式。而当价格战来临的时候，购房者应该更多的从项目产品出发进行考察。

　　4.区域目前面临的限制

　　就目前来看，溧水别墅群仍存在一系列问题。首先，仅从交通这一方面而言，在短时期内南京市民恐怕还难以实现主城与溧水之间的快速沟通。今年8月开通的宁杭高速公路二期将打通溧水与高桥门之间的快速通道，而高桥门到双桥门之间仍然存在一系列交通问题。这将在一定程度上对南京市民前往溧水产生一定影响。

　　其次，与实力日渐凸显的老山别墅群相比，溧水别墅市场将面临着不小的挑战。尽管老山板块面临过江难等难题，但未来年票制将成为老山板块别墅交通上的一大重要利好。客户群很有可能更多转而到老山买别墅。而溧水尽管有宁杭高速二期，不过高速公路过路费仍是问题。只有在宁杭公路南京至溧水段同样实现年票制，才有可能解决未来可能出现了过路费的问题。

　　溧水县别墅市场上市及销售总体概况

　　(一)2008.01-05别墅市场总体上市量走势情况

2008.01-05别墅市场总体上市量走势情况

　　从上图可以看出，2008年1-5月中，别墅市场1-3月上市量较为均衡，上市面积集中在550000左右，相比之下4、5连个月的上市量变化较大，其中四月份上市量为前5个月中最高，达到了72000多平米。不过随着房地产市场整体变化，到五月份，溧水别墅上市量骤降，上市量仅为33000平米。

　　(二)2008年1-5月溧水别墅市场销售总体概况

2008年1-5月溧水别墅市场销售总体概况

　　从表中可以看出，除了2月以外，溧水板块别墅市场销售表现较为平稳，尤其是4月迎来一个成交的高峰。而在价格方面，溧水别墅成交均价则呈现出一路走高的趋势。尤其是3月后卧龙湖等独栋别墅的推出，均价在11000元/平米，将整个板块的价格拉高到了最高点。