实录：奥运看楼市主题论坛

　　主持人：我们刚才也是谈到了开发商的心态，在08年，买房人又该如何理性的消费呢？

　　苏鼎房地产研究所所长宋坚：2008年大家都有一个统一的说法，都感觉进入到买方市场，但是买方市场的时候，你还要等到卖方市场吗，如果你2008年不买，可能会错过一个良好的机会，刚才讲到暴利的问题，南京跟上海，跟深圳的情况不一样的，尤其是一房一价以后的开发商，经过南京市物价局核实出来的开发商，你说它暴利好象有一点牵强，南京跟上海是没法比的，有人说，深圳房价也有一万多，南京也有一万多，怎么不说南京有泡沫呢？你说的深圳的一万多是龙岗，蓝山的价格是三四万，南京的价格最高也就是一万多，南京说实在，利润还不少，但还谈不上暴利。南京如果有暴利的话，对南京未来的发展形势不好，我还是重申，在买方市场的时候不要错过机会，尤其像江北房价，你刚才说四千高吗，说实在的，下半年没有这个价格，以后更没有这个价格了，当年桥北的地价多便宜，江北未来还会出现这个地价吗，1000万平米也好，2000万平米也好，但是毕竟有数，这波卖完的以后，就再也不会有这波了，所以说，我要再三提醒大家，过去地价便宜的楼盘毕竟是有限的，在买方市场不怎么打折的时候，几乎在它难以维持生存的，资金面要断裂的时候，正是自己买房子的时候，你放弃这个机会，将来可能会后悔。

　　主持人：宋所长提醒我们的消费者，珍惜2008年买房这样一个很好的时机。张所长你怎么看呢？

　　南京房地产促进会秘书长张辉：消费的话，我觉得是不是一个时机可能要加一个时间周期，不谈时间周期，这个时期也没有什么意义，从长期来看，我们国家房地产市场发展的潜力是非常非常大的，几点因素就不讲了，是老掉牙的问题，无论是宏观经济，还是房地产市场，发展潜力都非常非常大，现在只是一个起步阶段，从长期来看，没有任何问题，从短期来看，这一波调整会持续到什么时间，这个非常关键，但是不可否认，现在已经进入了一个底部的区域，至于这个点还会低多少，或者是什么时间出现，我是没法说这个的，我觉得很多人也说不准确，现在的市场就是受国际经济衰退的影响，以及我们国家不可避免的经济下滑的影响，非常非常大，而这个国际经济影响的有多深，有多长，还没有办法去判断，比如说次贷危机，还有油价的上涨，前几天格林斯潘已经出来说话了，现在还没有到最坏的时候，还有更多的银行会倒闭，我觉得现在谁也说不准，对我们国家宏观经济当然是有影响的，比如在珠三角非常集中的出口行业，有三分之一的出口企业在珠三角已经关闭了，还有三分之一在维持相对比较好的运作，三分之一关门了，这个对经济的影响，对楼市的影响呢，会减少多少需求，地方财政的收入又降低多少，所以说我觉得珠三角这次的调整，不光是由于去年上涨的幅度大，所以调整很深，而地方经济大幅度的下滑对它的影响可以说是推波助澜，所以国家也是认识到这一点，对出口企业一些扶持性的政策也出台了，前一段时间，中央领导在各个地方都在做调研，对江苏来说，出口行业在江苏占的比例不是特别特别高，尤其在南京，占的比例不是特别特别高，但是其他的行业呢，比如说石化行业，今年全国都是大面积亏损，南京上半年，金陵石化，扬子石化，上半年亏损20几个亿，去年才盈利30多个亿，就是因为油价持续上涨，钢铁行业，铁矿石在涨价，还有电力行业，现在很多电厂普遍亏损，因为煤炭价格在上涨，所以说经济的下滑，对整个楼市的影响会非常非常大的，很多行业，失业率上升，收入降低，房地产的需求从哪儿来，所以说宏观经济的影响特别特别大，周期有多长，现在还不能完全说清楚了，当然了，对中国经济也没有必要过分的悲观，中国经济作为一个新兴市场，本身的市场比较大，腹地比较广阔，自身调解的能力还是存在的，对中央来看，对经济工作，经验越来越丰富了，能够认识到一些苗头，能够及时做出一些调整，今后可能会有小幅度的下滑，但是相对于全球经济，仍然是速度非常非常快，仍然是全球增长最快的几个国家之一，应该适应8%到10%的GDP增长速度，去年12%，明显速度是偏快了，目前就整个楼市来看，是一个底部区域，消费者对于纯粹消费来说，碰到合适的楼盘是可以考虑的，因为在一部分楼盘的降价调整中，也不可避免出现一部分的楼盘有过度的调整，这个时候会产生一些机会，我觉得看楼盘要根据自己的偏好，遇到时机是可以选择的。

　　苏鼎房地产研究所所长宋坚：我还要提醒大家，我不知道大家有没有注意到，中央领导有一个提法变了，过去是“压缩经济发展的速度”，发展的硬道理还是要的，刚才说到电厂亏本，但是煤矿盈利了，为什么，因为煤价上涨了，但是中国的宏观经济总体来说，可能还是要发展，第二个，我为什么说现在是买房的好机会呢，开发商2007年拿地，现在开发商手里面的地，基本上都是高价的，今年出现低价位的时候，往往都是流拍，就是说补仓的时候都没有补仓，即使用一房一价核定也好，按照国际10%到15%的利润也好，

房价也高不了多少，这样的话，开发商楼市楼盘的价钱也不会低的，还有一个，楼市跟股市不一样，大家都想在低点，别说老百姓不好掌握，就是我们专业搞房地产研究的，也很难掌握，所以说我个人的体会是，适可而止，满足你的需要就可以了，指望将来能够便宜多少，我觉得几乎是不可能的，真到最低点的时候，你一般的老百姓你是买不到房子的，无论你的资金，无论你的社会关系，和开发商的关系，你比起炒房者，你根本没法相比，所以说股市在低点吸纳的人不会太多的，而楼市在最低点能买到的人也不会太多的，对于普通百姓，在买方市场的时候，差不多适可而止。

　　主持人：刚才两位说的都是从大的范围，或者是从全球的经济看一些消费者的购房的心态，那我们墨子不动产总经理王小军先生你可能也接受过一些二手房或者是一些板块的成交量，那消费者现在怎么看待二手房的成交市场呢？

　　墨子不动产总经理王小军：如果说商品房它的供应量大，二手房就很难卖，像江宁板块，今年江宁这块新商品房的上市还是比较高的，二手房的价格就跌破了去年的价格，江宁二手房的价格卖不过去年的，就说明价格在跌了，有大量楼盘上市的地方，你想买二手房的话，我们在行业里面，用一句话，“你要带着刀去看房”，就是要砍！十套房子里面，有七八套都砍不下来，可能一两套就是你买房最好的机会，价格很肯定砍下来，去年7000多一个平方，今年6000多就买到了，当然，也不是每一家都降到那么多，特别是适合你的那种房子，比如说你才毕业，两三年，有女朋友，现在要租房子，租金比较高，像市中心一套房子差不多1300，那你不如买一套，这个时候，你买市中心的房子，有好的，看到合适的，你就应该去买，环境不错，楼层不错，就算它大跌了，你也买不到，比如说市中心买的，38万，明年跌到35万了，现在建筑质量也比较高了，可能很容易选择，但是在二手房还是不太容易选择，好房子不多，经常有朋友跟我说，我准备买房了，我就问他，你有没有出去看过房子？他说没有，我说你先出去看两个月，再来找我，后来它明白了，它看到便宜的房子，都是很差的，也就是说，你看到合适的，就该买。第三个，你是买哪些片区，比如说现在张老师一直比较关注的江北，我也觉得江北的房子现在也是可以买的，虽然价格战下一步还要继续，但是，依然是值得你去买的，下调比较多的，往往是户型不太好的，你说4000以内，你能到明发去买一个楼层好的，不太现实的，就是说，你买房子，在某一些片区还是可以买的。比如说奥体新城楼盘出来的，基本上是一万到一万一，不含税，这样的房子你去买，你不如等一等，难道我一定和张秘书长住在一起就舒服吗，不一定啊，也就是说，你在选择的时候，不一定要认准一个房子，同区域有很多可以选择的，性价比差不多的，我们应该选择性价比更高的房子，有些盘子，二手房买的时候，规划不停的在变，像南京，有几个大的片区，有些项目影响到大的心理，不管是为了自住，你像我们以前在月牙湖那边买房子，就说那边有一个大煤气包，前面卖一万二，后面就卖九千多，就是说二手房你买的时候，你要考虑到，房子虽然是成型的，但是政府的规划是可以变的，在二手房选择的时候，也要有规划配套的慧眼，有些承诺的东西可能是不现实的，比如说我们到下关去，有一个退房的，有七八十个，开发商隐瞒了一些东西，到二手房市场，我们去买的时候，你做好心理准备了，就是带着大刀去砍，今年在奥运期间买二手房，不如到年底去买新房，我个人的感觉，市场成交稍微放量一些，价格不会有大的变化，我个人更建议，让工程队，材料商向开发商要钱的时候，这个房子卖的时候更实惠一些。

　　现代快报房产资深媒体人尹晓波：接王总的话，他可能更多的是讲个案方面怎么买房，我这个人平时是比较乐观的，但是我现在是比较悲观的，至少在现在这种情况，不要买房子。宋老师这个话题，刚才讲到一房一价，物价部门在审核的时候，并不怎么严，开发商讲自己的利润8%，实际上远远不止8%，你想想，开发商都可以打九折，那这个利润10%就没有了。还有一个就是现在讲到买房，还有投资客那一半，从现在南京的楼市来看，不光是商品房，还是二手房，流动的房产转让差不多几百套一个月，如果说投资的流动性减弱的话，投资客撤离的现象比较明显，这帮人更多的是通过专门来投资获利，他们已经失去信心的，普通的买房人根本就不了解，还是要等一等，现在是他们退市的时机，另外在开发商那块，开发商对土地，更多的是因为资金不行，原来三个亿的钱拿了地块，承受不了5000的地价，退掉了，土地面临二次上市，不能再卖到5000呢，为什么开发商的房子不能亏本卖呢，我觉得买房至少要等半年。

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