1-10月全国商品房空置面积1.12亿平方米　金融手段介入海外基金伺机而动

　　地产调控转入“静默期”？

　　市场观望与调控“静默”一旦胶着，爆发点在哪里？“宏观调控的方向和策略正在调整。”伍岳峰认为，早期的行政手段对于降低房价增幅起到一定作用，而外资对中国的商业

　　地产一直觊觎，所以金融手段才得以介入，央行方面希望借此阻击借人民币升值之际而进入的外资。

　　11月落叶萧瑟，去日如烟，这将会是一个怎样的冬天呢？

　　开发商们一边陷入了水深火热的融资大潮之中，一边又不得不再次量度宏观调控的走势：历时近半年的宏观调控，似已进入一个没有时间落点的“静默期”。

　　“谁也想不到会这样”？

　　面对如今北京等城市

　　一位商业地产资深人士对本报记者说，“谁也想不到会这样”，由初期央行对房地产信贷的调整，建设部掀起一场商业地产调查风暴，以及中央对上海高房价的区域调控，继而引发出这场全国范围内的房地产调控。如今，举目可见的是到处“找”钱的开发商，以及伺机而动的海外基金，市场的真相在哪里？

　　11月17日，国家统计局10月份“国房景气指数”新鲜出炉，最关键的一点是“101.10”这个数字，除了比9月份回落0.47%，与去年同期相比回落3.84%，已接近不景气(100点以下)区间，全国房地产投资呈持续下降趋势。相关部门似乎在暗示———调控显效了。然而报告还显示，全国1-10月的房屋空置面积1.12亿平方米，同比空置量增长了14%。

　　北京市建委、统计局、国土局、发改委近日也联合发布房地产市场运行情况报告，1-9月北京商品房成交量为2406万平方米，同比下降13.2%，期房预售成交1519万平方米，同比下降22.8%；至9月底，北京空置一年以上商品房377.9万平方米，同比空置房增长25%，比去年同期高出32.9%。

　　无独有偶，上海市统计局公布，上海房地产企业家信心指数比今年一季度回落76.5%，跌至约1999年的情况。上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭认为，目前上海房地产业正处于周期性的下行阶段，即处于衰退当中。他举例，受宏观调控影响，今年上海的投资和投机需求几乎被全然遏止，由此可能导致近600万平方米的空置面积，加上去年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996、1997年空置房顶峰时期的数量。

　　调控是把双刃剑。当产品利润空间下调的时候，开发商就会采取“惜售”的手段营销，导致产业链条上的各种不和谐现象。空置率不断上涨，应验了华远集团总裁任志强于其万言书中的分析：这是市场供求不平衡以及供应结构不合理的结果。

　　市场内需张力与调控转向

　　要解决大量空置的商品房，首先需要扩大市场内需。从国家整体经济看，持续增加内需，是五中全会明确的经济发展要求，是今后较长时间的重要任务。按照央行主要官员的分析，今年的GDP增长趋势，投资的贡献率有所下降，净出口的贡献率很高，如果近几年里内需不足，经济增长中的净出口贡献率可能会继续扩大，引起的相关问题可能会更突出。房地产业发展，是扩大内需的重要动力。

　　国家整体贸易增长惊人，商务部10月9日发布的报告显示，今年前8个月我国贸易顺差约608亿美金，出口额达到4763亿美元，同比增长32.2%，进口4155亿美元，同比增长15%，中国今年全年的外贸顺差可能超过1000亿美金。巨额顺差的结果，可能引起国际贸易争端加剧，加大

　　中国房协副会长孟晓苏在接受本报记者电话采访中阐明观点：房地产宏观调控应该达到了基本效果，市场再度启动，需要的是扩大内部消费，不能再过多依靠外贸来支持经济。

　　尽管建设部早于8月份已表明，“近期”不会出台新的控制政策，但是静默期的市场内需将如何释放？来自国家统计局的数据表明，前三季度GDP增长达到9.4%，专家预测，今年中国整体经济增长将超过9%。北京目前城乡居民可支配收入增长12.5%。有其他媒体称，上海等长三角城市群的居民收入，上半年已超过8000元。民间储备了巨大的房地产购买力，广州越秀城建地产专业人士伍岳峰也指出，市场内需其实很大，但没有得到合理的市场引导。伍举例越秀城建地产在广州珠江新城的项目———星汇雅苑总量只有500多套，而预约登记购买的人数已经超过1000人。反观整个广州市场，并不是每个市区楼盘都脱销。

　　金融手段：投机者新一轮市场博弈？

　　市场观望与调控“静默”一旦胶着，爆发点在哪里？可以肯定的是，越来越多开发商寄希望于资金方面的突破：借助外来资金的进入合作项目、寻找商业银行融资松动机会、扩大房屋交易量以便回笼现金、以商业地产的信托投资方式赚取长期利润等。

　　如果说行政手段“功成身退”，那么金融手段已经出手了。11月7日，中央银行发布的首份《中国金融稳定报告》指出，影响中国经济稳定的十个方面因素，排在首位的，是对经济增长方式的担忧。央行认为，中国经济增长对投资和出口依赖较高。出口拉动型经济，易受国际贸易保护主义压力的影响。“房地产、钢铁等行业的大起大落，可能导致企业经营发展缺乏持续性”，“最终会导致金融机构的不良资产上升，影响金融机构和金融市场的稳健运行”。

　　央行此番言论，不知对于华远集团总裁任志强而言，有否有画蛇添足之感？任氏于宏观调控初期发表万言书批驳“国八条”，他认为高房价源于土地供应不足、需求大、高成本、巨额利润和供应结构不合理，锋芒毕露，切中市场要害。

　　“宏观调控的方向和策略正在调整。”伍岳峰认为，早期的行政手段对于降低房价增幅起到一定作用，而外资对中国的商业地产一直觊觎，所以金融手段才得以介入，央行方面希望借此阻击借人民币升值之际而进入的外资。

　　外资在上海市场获利之后，又找到了广州的利润空间。近期，香港资金购买整栋写字楼和商务公寓的趋势明显。尽管目前广州商业地产升温幅度相比北京上海有所差距，但地区价格差异却很具吸引力。

　　“通过金融杠杆调节市场，或许才是央行阻击境外投资基金的有效渠道。”伍岳峰说。

　　很明显，一些银行对房地产投资和消费贷款不再严拒，已有银行准备实施消费贷款“固定”利率计划，上海已有金融机构决定凡购买单价为7000元以下的购房者，可获得80%的购房贷款，希望借此让他们手头上的资金尽快进入“循环”。

　　另一方面，“观望”处于“转变”期。

　　从本报记者多方调查数据看，虽然可能还有多达80%购房人“近期不买房”，是因为他们“看跌”房价，仅有13%的人“准备买房”。但也有可能的是，买家有改变购买习惯的趋势。以广州为例，据广州市国土房管局数据显示，2005年上半年，广州市新建商品房住宅成交均价为5063元／平方米，环比上升仅4.8%。今年“五一”之后，广州市区均价4000多元／平方米的楼盘，销售速度明显放缓；郊区楼价明显后来居上，珠江投资旗下珠江地产于从化开发的广州夏湾拿花园，连体别墅去年上半年售价2800元／平方米左右，今年上半年涨至3800元／平方米，新开发的大

　　加拿大亚太国际集团董事会主席林国雄表示，由于基金一般投资商业地产，对于商品房等关系国计民生的产品反而不会关注，而市场一直有一种错觉，就是海外基金炒高了中国房价。“宏观调控转向或进入‘静默期’，恰好说明高房价与海外基金无关”。

　　因公在广州逗留一月之久的华银投资控股有限公司首席财务官齐霁，对于宏观调控给投资公司带来的机会相当清楚，“一些客户如果手头上有多个项目，而有时候迫于调控压力，为了套现资金，是很愿意转让一些优质项目给我们的，这对于我们发展房托基金大为有益”。

　　金融手段的介入才刚刚开始，宏观调控“静默期”或许仅仅是个短暂的节点。对于大部分开发商来说，无论将来的冬天多么冷酷，房地产市场都永远不会迎来“静默”的那一天。(见习记者　夏亚)