| 2005年，南京楼市在新政影响下，出现了较为明显的调整，部分楼盘价格回调、二手房交易数量萎缩、老百姓持币观望……经过对一系列数据的严密分析，相关专家目前做出大胆预测：2006年南京楼市全面进入买方市场。
昨日，记者对网尚地产研究机构的负责人进行了采访，该机构的有关负责人从不同方面为南京楼市“把脉”，同时预测出明年的市场趋势。
网尚负责人指出，在新政影响下，今年楼市整体投资增速先起后落，尤其是新政半年来，投资增速急速下降。数据显示，1—4月投资与去年同比增幅41.8%，5月起投资开始回落，导致1—11月投资较去年同比增幅仅为11%。商品房上市总量减少，截至11月底，南京住宅上市638万平方米，较2004年同期下降21.5%；未来两年内，写字楼供应量不小于150万平方米，这一数据远远高于南京市场的消化能力。目前，现有的高档写字楼空置率为10%—20%，低档写字楼空置率更高，约50%左右。住宅投资的萎缩与写字楼的“产能过剩”，导致地产开发商总体信心下降。一部分开发商在慢慢消化过去拿到的土地，另一部分开发商则开始向二三级城市转移，城中新地的投资风险已成为他们的“不能承受之重”。如今南京有超过一半的开发商已经由大中城市开发转向“小城镇”开发，这既是战略转移，也是胜利出逃，留下的是“傻子”和“精品”两类开发商。
除了开发商总体信心的下降，开发商的资金压力不断增大，资金链岌岌可危。时下，南京已经批准上市但没有售出的商品房总量是624.2万平方米，分布的主要区域在河西、江宁和江北。其中河西187万平米，江宁104.6万平米，江北137.6万平米，待售量都超过了百万平米，楼市所面临的销售压力空前。不少开发商在还贷重压之下，不得不以低价促销实现资金回笼来缓解资金压力。而且，明年银行方面的消息十分明确，银根对房产开发商没有一丝松动，只会更紧。开发商将遭遇借贷的门槛提高与还款的催逼双重夹击。
加之今年“压库”的商品房是去年的3倍，明年商品房供求比接近2∶1，楼市供过于求的局面已经清晰地摆在眼前。据一项购买人群的调查显示，南京购房的主力军已经变成囊中颇显羞涩的年轻人和拆迁户，而明年银行房贷的利率提高，使其中一部分人因持币观望而退却，南京楼市回暖预期会继续滞后。
此外，楼市的销售将进一步两极分化，如同股票的“蓝筹股”和“垃圾股”，“蓝筹房”可能8000～9000元一平米也不嫌其贵，“垃圾房”3000～4000元也乏人问津。销售率是检验消费者心目中楼盘好坏的唯一标准，也是一个硬道理。只要一个楼盘有10%的空置率，该楼盘就不会挣钱，这是个不折不扣的“死杠子”。有数据显示，社区配套与否已成为消费者评判楼盘“好坏”的一个十分重要的指标，开发商低价促销的眼前利益比不上购房者生活便利程度的长远利益，开发商应该更加懂得消费者。
种种迹象表明，明年南京楼市整体格局是供过于求，开发商的信心指数下降到一个新的低点，消费者自由选择空间不断放大，相对于2005年，新的一年一个明确的买方市场已然来临。(文/樊华)
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